Doğa koruma alanına ev yapılabilir mi? Sit alanında yapı ruhsatı nasıl alınır? Natura 2000 bölgesinde arsa almalı mıyım? Limitlerin ne olduğunu kontrol ediyoruz.

Korunan alanlarda inşaat projeleri için çok sayıda resmi ve yasal kısıtlama vardır. Bir arsa satın almadan önce onlarla tanışmaya değer, çünkü böyle bir yerde bir ev inşa etmenin zor, hatta imkansız olmasını bekleyebilirsiniz. Her şeyden önce, belirli bir alanda ne tür bir doğal korumanın yürürlükte olduğunu kontrol etmeniz gerekir.

Arsanın bulunduğu alan nasıl kontrol edilir

Bu konudaki bilgiler mevcut yerel mekansal imar planında bulunabilir. Ancak ilgilendiğimiz gayrimenkulün statüsünün değişebileceği unutulmamalıdır. Bu, şu anda imarlı bir arsa olan gayrimenkulün, bir süre sonra ev yapılmasının mümkün olmayacağı veya bu olasılığın bir şekilde sınırlandırılacağı bir sit alanı haline gelebileceği anlamına gelir.

Belirli bir alan için bir yerel plan kabul edilmediyse, gayrimenkul kullanımında planlanan değişikliklerle ilgili bilgiler, belediye dairesinde bulunan mekansal gelişme koşulları ve yönleri çalışmasında bulunabilir. Bu belge, hem ilgilendiğimiz bölgenin hem de komşu bölgelerin gelişimi açısından komünün niyetlerini tanımlar.

Yerel planı inceleme ve koşulları inceleme hakkı ilgilenen herkese aittir, onlardan bir alıntı ve bir alıntı için de başvurabiliriz.

Bir milli parkta, rezervde veya tampon bölgede arsa

Milli park veya tabiatı koruma alanı içinde bulunan bir arsa üzerine prensip olarak o parkın veya tabiatı koruma alanı amaçlarına hizmet etmeyecek hiçbir şey inşa edilemez. İstisna, aynı anda bir milli parkta ve korunan bir peyzaj alanında bulunan arazilerdir, ancak bu tür durumlar son derece nadirdir.

İnsan faaliyetinin etkisine karşı özel koruma, sözde tampon bölgeler, yani parkları veya rezervleri çevreleyen belirlenmiş koruma bölgeleri. Bu tür arazilerde inşaat gereksinimleri o kadar katıdır ki, müstakil bir ev söz konusu olduğunda bunların karşılanması imkansız kabul edilmelidir.

İlginç bir şekilde, bir milli park veya rezervde inşaat ve yeniden yapılanma yasağı, korunan alanların ekonomik kullanımı ve mülkiyet haklarının kullanılması sırasında uygulanmaz (Doğa Koruma Yasası'nın 15(2)(5) maddesi).Bu nedenle milli park veya tabiatı koruma alanı kurulmadan önce yapılmış bir yapının yenilenmesi veya dönüştürülmesi yasaklanamaz.

Örnek 1: Bay ve Bayan Kowalski, emekli olduktan 5 yıl sonra orada bir ev inşa edip taşınacakları fikriyle Narew Nehri üzerindeki X komününde bir arsa satın almaya karar verdiler. Belediye dairesine, mevcut yerel plandan bir alıntı ve bir çizim için başvurdular ve böylece ilgilendikleri arsanın MN - müstakil konut olarak işaretlenmiş alanda yer aldığını öğrendiler. Ancak, şehir ofisinin bir çalışanı, bu alandaki özel bitki örtüsü nedeniyle orada bir doğa rezervi oluşturulmasının planlandığı konusunda onları uyardı. Bay ve Bayan Kowalski, mekansal gelişimin koşulları ve yönlerine ilişkin çalışmadan bir alıntı ve bir taslak için başvurdu. Bu belgelerde 2 yıl içinde bir rezerv oluşturulacağı ancak kapsamının kendilerini ilgilendiren arsayı kapsamayacağı bilgisini buldular. Bununla birlikte, satın alınması riskli kabul edilmelidir, çünkü rezerv alanı onu kapsamasa bile, muhtemelen rezervin tampon bölgesinde yer alacaktır ve bu da inşaat açısından ciddi kısıtlamalar getirecektir.

Örnek 2: Bay Nowak, Y Nehri'nin durgun sularında "gelişim için" statüsüne sahip bir arsa satın aldı ve üzerine müstakil bir ev inşa etti. İki yıl sonra, arsasının etrafındaki tüm alan milli park olarak kuruldu. 15 yıl oldu ve evin büyük bir tadilata ihtiyacı var. Üstelik Bay Nowak onu yeniden inşa etmek istiyor. Bunu yapmaya hakkı var çünkü ev yasal olarak bu bölgede milli park kurulmadan önce yapılmış.

Peyzajlı bir parkta arsa

Peyzaj parkında tek ailelik teraslı konut veya çok aileli konutlara izin verilmemektedir. Buraya sadece tek ailelik müstakil ev yapılabilir ancak bazı kısıtlamalar dikkate alınmalıdır. Bunlar öncelikle peyzaj parkları oluşturan voyvodalık meclislerinin kararlarında yer almaktadır, bu nedenle projemizin önündeki belirli engelleri içlerinde aramalıyız. Bu kararlar, parkın bulunduğu belediye dairesinde ve ayrıca internette - il halkı bilgilendirme bültenlerinin web sitelerinde bulunabilir.

İnşaatımızla ilgili olası çevresel kısıtlamaları aramamız gereken önemli belgeler aynı zamanda peyzaj parkı koruma planlarıdır. Her bir peyzaj parkı için 20 yıllık bir süre için kurulurlar ve yerel kanunları oluştururlar. Park alanında uygulanan koruyucu önlemleri ve buna bağlı olarak gelişmeye yönelik kısıtlamaları belirtirler. Planlarda ayrıca bilimsel, eğitimsel, turistik, eğlence, spor, amatör balıkçılık ve balıkçılık, imalat, ticari ve tarımsal faaliyetlere yönelik yerler de belirtilir. Ayrıca koruma planları, peyzaj koruma bölgelerinin sınırlarını belirlemekte ve böylece, diğerlerinin yanı sıra, yerel mimari biçimleriyle ayırt edilen yerleşim alanları. Bu belirleme sözde içinde gerçekleşir öncelikli manzaralar, yani değerleri nedeniyle toplum için özellikle değerli olanlar (örn. mimari ve kentsel). Bu, böyle bir parkta ev inşa ederken, bu peyzajı şekillendirirken belirli gereksinimlere uymamız gerektiği anlamına gelir.

Koruma planları, orman ve orman dışı alanlar arasında varsayılan oranların korunmasını gerektiren doğal kaynakları koruma ilkelerini de içerir. Uygulamada bu, park yetkililerinin bilgisi olmadan kendi başımıza ağaç kesemeyeceğimiz veya yeni ağaç dikemeyeceğimiz anlamına gelir. Bazı peyzaj parklarında, arazi işlemeyle ilgili ayrıntılı gereksinimleri de karşılayabiliriz (örneğin, korunan bitkilerin farklı vejetatif dönemleri tarafından şartlandırılmış çim biçme tarihlerinin belirlenmesi). Ayrıca parkın sakinleri, her turist için geçerli olan kurallara - her şeyden önce, fauna ve florayı yok etme ve kirletme yasağına - uymakla yükümlüdür.

Yerel imar planlarından kaynaklanan ek kısıtlamalar olabilir. Örneğin, maksimum bina yüksekliği, çatı tipi, çit inşa etmek için kullanılan malzemeler ve hatta arsanın minimum yeşillendirilmesi (yeşil alanların kapsama yüzdesi) veya olası renk paleti ile ilgili gereksinimleri belirlerler. cephe.

Peyzaj parkı ile ilgili bir kararda hangi yasaklar olabilir

Voyvodalık meclisi tarafından kabul edilen karar, her şeyden önce: ile ilgili yasaklara neden olabilir.

  • çevre üzerinde önemli etkisi olabilecek bu tür inşaat projelerini hayata geçirmek;
  • ağaçları ortadan kaldırmak ve yok etmek;
  • su ilişkilerinde değişiklik yapmak (örneğin, yağmur suyu çıkış yönünü veya kaynaklardan gelen suyu değiştirmek, kanalizasyon boş altma yönünü değiştirmek vb.);
  • kıyıya 100 metreden daha yakın bina;
  • uçurum kıyılarının kenarından 200 m genişliğinde bir şeritte ve deniz kıyısındaki şeritte binalar yapmak;
  • tasfiye, su rezervuarlarının, oxbow göllerinin ve sulak alanların doldurulması ve dönüştürülmesi.

İlgilendiğimiz park ile ilgili kararda yukarıdaki yasaklar varsa yapı ruhsatı almamız zor olacaktır.Bu kısıtlamaların üstesinden gelebilmek için, projenin kamu amaçlı bir yatırım statüsüne sahip olması gerekir; bu, müstakil özel bir müstakil ev inşaatı durumunda hariçtir. Kararda benzer yasaklar yoksa inşaat prosedürüne başlayabiliriz.

Korunan bir peyzaj alanında arsa

Korunan peyzaj alanı, il meclisinin kararıyla oluşturulan başka bir doğa koruma biçimidir, yani bu belge, imar kısıtlamaları da dahil olmak üzere bu alanla ilgili en önemli bilgilerin tümünü içerir.

Peyzaj koruma alanları oluşturan kararlar, peyzaj parkları oluşturan kararlarla aynı yasakları içerebilir ve sözde alanları da belirleyebilir. yapılaşmaya izin verilmeyen peyzaj koruma bölgeleri.

Natura 2000 bölgesinde arsa

Natura 2000, Avrupa Topluluğu için özel öneme sahip korunan kuş alanları ve yaşam alanlarıdır. Yaygın inanışın aksine, bunların üzerine inşa etmek kabul edilebilir ancak bu durumda da belirli kısıtlamalarla karşılaşabiliriz.

Çevreden sorumlu bakan tarafından yönetmelikle oluşturulan koruma planlarına dahil edilirler. Bu planlar koşulları belirtir:

  • Natura 2000 alanına zarar vermeden gelişmenin mümkün olduğu alanlar, teknik ve iletişim altyapısı, turizm ve eğitim altyapısı ile ağaçlandırılması gereken alanlar ve ağaçlandırma dışı bırakılan alanlar dahil olmak üzere;
  • deniz geliştirme;
  • su yönetimi;
  • Natura 2000 korumalı öğelerinin uygun koruma durumunu korumak veya geri yüklemek için koruyucu önlemler.

Bu tür planlarda, geliştirme ve kullanım koşulları açısından olası kısıtlamaların yanı sıra geliştirme amaçlı alanlar ve teknik, iletişim, turizm ve eğitim altyapısının konumu hakkında bilgiler bulacağız.

Natura 2000 bölgelerinde veya çevresinde bir ev inşa etmeyi planlarken, inşaat ruhsatını veren idare makamının bizden yatırımın çevresel etki değerlendirmesini hazırlamamızı ve gerekli belgeleri almamızı isteyeceğini dikkate almalıyız. çevresel etki değerlendirmesi denir. çevresel karar.

Binanın formu ve görsel nitelikleri, uygulanabilir yerel plan veya imar koşullarına ilişkin kararda (yerel plan yoksa) kesin olarak tanımlanabilir. Bu nedenle, Natura 2000 alanında bir arsa satın almaya veya üzerinde inşaat yapmaya karar vermeden önce, bu alanın koruma planını ve burada yürürlükte olan yerel planın hükümlerini de öğrenmeliyiz.

Başka bir doğa koruma türüyle kaplı bir alanda arsa

  • Dokümantasyon istasyonları

Buralar, jeolojik oluşumların, fosil birikimlerinin veya mineral oluşumlarının oluştuğu, mağaraların veya kaya altı sığınakların veya işletilmiş veya kapatılmış kazı parçalarının bulunduğu bilimsel ve eğitimsel açıdan önemli yerlerdir.Arsadaki varlıkları, inşaat açısından onu çekici kılmıyor, çünkü genellikle bu tür sitelerin yakınında, geliştirme konusunda katı kısıtlamalar getiriliyor. Yerel planda bu konuyla ilgili bilgileri aramalıyız.

  • Ekolojik topraklar

Bunlar, biyoçeşitliliği korumak için önemli olan ekosistemlerin kalıntıları için korumayı hak eden alanlardır: doğal su rezervuarları, orta alan ve orman ortasındaki göletler, ağaç ve çalı yığınları, bataklıklar, turbalıklar, kumullar, yamalar kullanılmayan bitki örtüsü, oxbow gölleri, kaya çıkıntıları, yamaçlar, taş evler, doğal yaşam alanları ve nadir veya koruma altındaki bitki, hayvan ve mantar türlerinin alanları, sığınakları ve üreme yerleri veya mevsimlik ikamet yerleri. Pratikte neyin ekolojik kullanım olup neyin olmadığını belirlemek çok zordur. Bu nedenle - arsamızda böyle bir doğa koruma biçiminin olup olmadığını kontrol etmek için - bu tür tüm alanların kesin olarak tanımlanması gereken yerel plana aşina olmalıyız.Arsa üzerindeki ağaçların veya hendeklerin bir tür için önemli göç koridorları olduğu ortaya çıkabilir, bu da onlardan kurtulmanın yasa dışı ve cezalandırılabilir olacağı anlamına gelir.

  • Doğa ve peyzaj kompleksleri

Bunlar doğal ve kültürel peyzajın doğal ve estetik değerleri nedeniyle korunmayı hak eden parçalarıdır. Arsadaki varlıkları kesinlikle arsanın değerini önemli ölçüde artıracaktır, ancak böyle bir yere bir ev inşa etmeyi planladığımızda bazı kısıtlamalarla karşılaşabiliriz (bu durumda en az kısıtlayıcı olanlar). Burada da yerel mekansal imar planı ana bilgi kaynağımız olacak.

Arsa nasıl kontrol edilir? Bir site raporu sipariş edin

İnternette sözde geliştirmeden oluşan hizmetler sunan web siteleri var saha raporları. Bu çok kullanışlı bir araçtır - belediye dairelerinde belgeleri ararken ve analiz ederken zamandan tasarruf etmenizi sağlar.Belirli bir hizmetin web sitesine gidin, ilgilendiğiniz alanı belirtin ve çevrimiçi ödeme yapın.

Göl kenarında arsa: inşaat kuralları ve kıyı şeridini ayarlama>

Raporun fiyatı seçilen alanın alanına ve seçilen rapor konularının sayısına bağlıdır. 2000 m2 alana sahip bir arsa ve raporun tüm olası konularının seçilmesi durumunda, fiyatı yaklaşık 100 PLN'dir. Arazi raporu bir PDF dosyası biçiminde oluşturulur. İçinde şu gibi bilgiler bulacağız:

  • arazi özellikleri - arazinin geometrik parametreleri, mülkün konumu, arazi örtüsü tiplerinin analizi, eğim analizi dahil olmak üzere mülkün yüzeyi hakkında bilgiler;
  • resmi ve yasal kısıtlamalar - aşağıdakiler dahil olmak üzere kayıt verilerine ilişkin bilgiler: inşaat izinleri, havaalanı etki bölgeleri, doğa koruma biçimleri, yerel mekansal gelişme planları (LSDP) - menzil, arazi kullanımı;
  • tehlikeler ve rahatsızlıklar - şunlar dahil, dikkat etmeye değer şeyler: sel riski, gürültü seviyesi, toprak kaymaları, hava kirliliği, elektrik hatları; demografi - nüfus dahil mahalle hakkında bilgiler;
  • çeşitli türde bilgi haritaları dahil olmak üzere diğer bilgiler (örneğin, bir emlak fiyat haritası).

Korunan alanlarda inşaat prosedürü

Korunan bir alanda bir ev inşa ederken formaliteleri tamamlama prosedürü, bu tür bir korumanın kapsamadığı alanlarda inşaat planlama faaliyetleriyle büyük ölçüde örtüşür.

Öncelikle, imar ve imar koşullarına ilişkin bir karar için yetkili belediye dairesine başvuruda bulunmalıyız (parsel yerel imar planının kapsadığı alanda bulunuyorsa bu gerekli değildir) ). Takibin tarafları, yatırımcı ve tesisin etki alanında bulunan gayrimenkullerin sahipleri, daimi intifa hakkı sahipleri veya yöneticileri ve dolayısıyla korunan alanın yetkilileri (örn.peyzaj parkı müdürü).

İmar ve arazi geliştirme koşullarına ilişkin karar, tasarım için gerekli koşulları belirleyecektir - tesisin şekli ve yeri, su temini ve kanalizasyon bertaraf yöntemi, iletişim ve enerji şebekelerine bağlantı, tavsiye edilen tip tesisi ısıtma yöntemi, katı atıkları uzaklaştırma yöntemi.

Karar aldıktan sonra bir arsa imar planı yapmaya ve projeyi sipariş etmeye geçebiliriz. Tabii ki, tasarım yetkili bir mimar tarafından yapılmalı ve kararda (veya yerel planda) yer alan koşulları karşılamalıdır.

Kapsamlı bir tasarım çalışmamız olduğunda, inşaat ruhsatı için poviat starosty'ye (ve poviat haklarına sahip şehirlerde belediye başkanına) başvurabiliriz.

Çevre koruması altındaki bir alanda inşaat veya tadilat hazırlama sürecinde, makalede açıklanan tüm davranış kurallarına kesinlikle uymalıyız.Aksi takdirde, eylemlerimiz yasa dışı inşaat olarak değerlendirilebilir ve bu da binanın yıkılması emri ve yüksek mali cezalarla sonuçlanabilir.

Doğal koruma altındaki bir bölgede arsa alıp almamak: artıları ve eksileri

Çevresel olarak korunan alanlarda inşa etmenin artıları ve eksileri vardır. Her ne kadar katı gerekliliklere uymak zorunda olsak da, bunun karşılığında çevrede külfetli fabrikaların, işleme tesislerinin veya diğer sanayi türlerinin inşa edilmeyeceğine dair güven kazanıyoruz. Bununla birlikte, korunan bir alanda bir arsa satın almaya karar vermeden önce, düşük fiyatın gerçekten bir pazarlık mı yoksa önemli geliştirme kısıtlamalarının bir sonucu mu olduğundan emin olmaya değer.

Yasal dayanak:

16 Nisan 2004 tarihli doğa koruma yasası (yani 2020 tarihli Kanun Dergisi, madde 55)

Kategori:

Ev operasyonu