Bir arsa satın almak hayatınızı değiştirecek bir karardır. İyi bir konumda bir arsa da karlı bir yatırım olabilir.

Düşük faiz oranları ve - dolayısıyla - hala ucuz olan krediler dikkatimizi gayrimenkule yöneltiyor. Üzerine bir ev inşa edeceğimiz (veya belki de sadece kârla satacağımız) iyi bir konumdaki bir arsa, hedef tahtası gibi görünüyor. Soru: Bunu nasıl yapacağım?

Bu makalede, hangi arsanın satın alınacağına ilişkin tavsiyeye ek olarak, uyarıcı bir hikaye olarak başarısız bir satın alma geçmişine yer verdik.

İnşaat arsası - sudan uzaktayken daha iyi

Rafał, bir yıl önce Rzeszów'un varoşlarında bir arsadan çok memnundu ve satıcı bunu şu sözlerle övdü: "Orası bir peyzaj parkının tampon bölgesi olduğu için kimse burnunuzun dibine inşa etmez." Uzun Mayıs hafta sonu ona baktığında, ona güzel göründü. Leylekler uzun otların arasında yürüyordu ve batan güneş üzerlerine bakır rengi bir ışıltı saçıyordu. Arsanın kenarında küçük bir ev vardı ve yakınlarda bir dere akıyordu. Yazlık yıkıma uygun olsa da başlangıçta inşaat ekibi için şantiye alanı olarak faydalı olabiliyordu. Rafał, kendisine en önemli görünen konuları kontrol etti: şehre iyi erişim (yaklaşık 10-15 dakika, artı mülkten 200 m uzaklıkta bir otobüs durağı) ve yakınlarda gürültülü veya zehirli sanayi tesisleri olmaması. Bu tam olarak hayalini kurduğu şeydi. Hemen bir anlaşma yaptı (satıcı arsayı satışa çıkardığını ve ilk bakanın Rafał olduğunu söylediği için başka birinin onu uyarmaması ihtimaline karşı).

Bir ay sonra, yakınlardan akan dere çok şişti ve Rafał komşularından arsanın "sel bölgesinde" olduğunu öğrendi. Bu bilginin doğrulandığı ölçme departmanına koştu. Katip, satıcının bu konuda hiçbir şey söylememesine şaşırdı. Bu yerde bir ev inşa etmenin imkansız olduğu ortaya çıktı. Yakın zamanda mahallede yeni bir müstakil ev inşa edilmiş olması da yardımcı olmuyor, çünkü inşaat ruhsatı yeni yönetmelik yürürlüğe girmeden önce verilmiş. Bunlar da ancak böyle bir arazi üzerinde duran bir evin tadilatına izin verir. 1 Ocak 2018'den itibaren - Su Yasası Yasası'nın yürürlüğe girmesiyle - taşkın yataklarında inşaat tamamen imkansız hale geldi. Ve bu tür alanlar hem nehirlerin hem de derelerin çevresi olarak kabul edilir. "Ama bir arsa aldım" - Rafał kızmıştı. Yetkili, "Hayır, eski yasaya göre üzerine bir ev inşa edilmiş olan bir su yolunun yanında bir arsa" dedi. Ve Rafał'nın "pitoresk bir bölgede" bir arsa ararken aklındaki şey bu değildi.Ne hatası yaptı? Satın almadan önce yerel imar planını kontrol etmek istedi ancak böyle bir plan olmadığı bilgisinden memnun kaldı. Böyle bir durumda, imar koşullarına ilişkin kararın kendi lehine olmayacağına dair herhangi bir emare olup olmadığını kontrol etmelidir. Plan eksikliğini göründüğü gibi kabul etti, bunun ona daha fazla özgürlük verdiğini düşündü. Bu arada, "wuzetka" (gelişme koşullarına ilişkin karar) bu özgürlüğün sınırlarına net bir cevap verecektir. Ayrıca, satıcının "park gecikmeli" (satıcı tarafından alıcının ilgisini artırmak için kullandığı boş bir terim olduğu ortaya çıktı) bina yapmanın avantajları hakkındaki sözlerine çok kolay inandı.

Alıcıları başka hangi tehditler bekliyor ve bunlardan nasıl kaçınılabilir?

Bir arsa satın almadan önce yerel planı kontrol edin

Her belediye belirli alanlar için imar planları uygulayabilir. Olabilir veya olmayabilir (bir plan hazırlama yükümlülüğü sadece özel karakterli alanlar için geçerlidir, örn.madencilik). Mekânsal imar planları, belediye meclisinin kararı şeklinde kabul edilen, belirli bir bölgenin amacını, gelişme ve gelişme koşullarını ve ayrıca kamu amaçlı yatırımların yerini belirleyen yerel yasalardır.

Yani seçilen arsanın bulunduğu alan için yerel bir plan varsa ondan öğrenebiliriz:

  • amacı ne yani buraya müstakil ev yapılabilir mi;
  • üzerine ev yapmak için arsanın büyüklüğü ne olmalı (daha küçük olsaydı yapı ruhsatı almazdık);
  • yeni inşa edilen evlerin maksimum boyutları nelerdir (yükseklik, hacim ve kat sayısı);
  • arsa alanının hangi kısmı geliştirilebilir ve hangi kısmı yeşillik için bırakılmalıdır;
  • binanın ön duvarının yerini belirleyen bina çizgileri nasıldır (sokaktan korunaklı bir bahçe düzenlemenin mümkün olup olmayacağına bağlıdır);
  • çatının şekli (eğim açısı dahil) ve rengi ve binanın cephesinin rengi ile ilgili gereklilikler nelerdir (hatta bazen planlar gerekli inşaat malzemelerini de gösterir);
  • arsaya evin dışında müştemilat, müstakil garaj veya baraka gibi başka tesisler yapılabilir mi;
  • kamu hizmetleri sağlamak ve kanalizasyonu atmak için izin verilen yollar nelerdir;
  • mülke giriş ve araba park etme kuralları nelerdir.
  • daha yakın ve daha uzak komşu bölgelerin amacı nedir - üzerlerine bir yol inşa etme planı veya külfetli bir endüstriyel gelişme var mı?

Bir arsa ile ilgileniyorsanız, satın alma sözleşmesini imzalamadan önce tüm bunları kontrol etmelisiniz. Zor değil, çünkü yerel mekansal gelişim planları açık ve yaygın olarak mevcut (Mekansal Planlama ve İmar Yasası Madde 30(1) uyarınca).Onlarla doğrudan belediye ofisinde veya web sitesinde tanışabilirsiniz. Ayrıca, belirli bir kayıt planı için yerel plandan bir alıntı ve bir özet için başvuruda bulunabilirsiniz - ancak bu, bir damga vergisi içindir (5 sayfaya kadar bir özet için 30 PLN ve özetin her bir A4 sayfası için 20 PLN) ). Böyle bir planın belirli bir alan için geçerli olmadığı ortaya çıkarsa, ofis ilgili kişiye bir alıntı ve taslak düzenleyemeyeceğini bildirir. Bu durumda damga vergisi iadesi için başvurabilirsiniz.

veya arazi geliştirme koşullarına başvurun

Belediye ilgilendiğimiz alan için bir yerel plan kabul etmemişse (veya şu anda yürürlükte değilse), inşaat koşullarıyla ilgili bir karar için başvurmalıyız. Ve bu arsayı satın almadan önce. Bu olmadan, yakınlarda başka müstakil konutlar olsa bile arsa üzerine bir ev inşa edilip edilemeyeceğinden emin olmayacağız. Ayrıca, bu durumda, imar koşullarına ilişkin kararın yapı ruhsatı başvurusuna veya müstakil konut inşaatı bildirimine eklenmesi gerekecektir.

İmar koşullarına ilişkin kararda komün, belirli bir arsa için - mahallenin kentsel analizine dayanarak - bina hattını, maksimum inşaat alanını, cephe kotunun genişliğini ve yüksekliğini belirler binanın görünümü ve çatının geometrisi.

Önemli olan, herkes bu karar için başvurabilir - arsanın hem sahibi hem de potansiyel alıcısı. Halihazırda verilmiş bir kararı başka bir kişiye (örneğin arsa sahibinden alıcısına) devretmek de mümkündür. Ancak, geliştirme koşullarının ihraç başvurusunda açıklanan yatırım için geçerli olduğu unutulmamalıdır. Planlarımız farklıysa (ev daha yüksek, farklı çatılı vb.), yeni bir "wuzetka" için başvurmalıyız. Sadece bir konut inşa etmeyi planlıyorsak, karar ücretsiz olacaktır (aksi takdirde 107 PLN ödeyeceğiz).

Üzerinde yapı olan bir arsa satın almak istiyorsak ve arsayı genişletmek veya kullanımını (en azından bir kısmını) değiştirmek veya üzerinde başka çalışmalar yapmak istiyorsak, imar kararı almak da gerekli olacaktır. inşaat ruhsatı gerektirir.

Arsanın geliştirilmesi için gerekli koşulların oluşturulması başvurusu, yatırımın yapılacağı yerdeki yetkili belediye veya belediye dairesine yapılır. Parsel iki belediyede bulunuyorsa büyük bölümünün bulunduğu belediyeye başvuru yapılmalıdır.

Şehrin dışında, ancak site içinde arsalar

Büyük yığınların çevresinde, tarım dışı arazilerde tek ailelik siteler inşa ediliyor. Pek çok insan boşluk ve nefes arıyor, bu yüzden şehirden uzaklaşmak istiyor ama çok uzağa değil. Şehre her zaman kolayca gidebilecek kadar yakın (belki her gün, çünkü iş yerleri hala orada). Merkezi İstatistik Ofisi'nin tahminleri, trendin bu olduğunu gösteriyor. Aynı zamanda, büyük, kuşak evleri için arazi artık aranmıyor. Bu nedenle, arsaların büyük olması gerekmez. Şu anda en çok satan arsalar 1000-1500 m2

KAÇIRMAYIN:

Gayrimenkul alımını bildirme: IN-1 formu nasıl doldurulur>

Kantar TNS Polska'nın araştırması, ankete katılanların %80'inin hayallerindeki evi inşa etmek için şehrin varoşlarını veya kırsal bölgeyi seçeceğini gösteriyor. Yanıt veren on kişiden yalnızca biri, şehir merkezlerinden uzakta, alışılmışın dışında, bir ormanda yaşamak istiyor (bunlar, halen profesyonel olarak aktif olanlardan daha yaşlı insanlardır). Ankete katılanların %45'i şehrin varoşlarında yaşamak istiyor ve sadece %6'sı şehirden uzakta yaşamak istiyor. Ve çoğu, çünkü yanıt verenlerin %35'i 100-120 m²'lik bir evi tercih eder2

Hangi arsa satın alınır - iyi bir inşaat arsasının avantajları

  • İnşaatın büyüklüğü

Satın aldığımız bir arsanın büyüklüğü esas olarak finansal yeteneklerimize bağlıdır. Ancak, hangi yüzeyin bizim için en uygun olacağını düşünmeye değer. Arsanın konumuna ve şekline ve evin planlanan büyüklüğüne (tek katlı evlerde çok daha büyük olan inşaat alanı) bağlıdır.Üzerine garajlı müstakil ev yapılacaksa 600 m2'den az olmamalıdır (aksi takdirde bahçe için yer kalmaz). Daha küçük arsalar sadece teraslı ve müstakil evler için uygundur (şehirde sadece 300 m2olabilir). Ancak, binaların daha gevşek olduğu banliyö bölgelerinde daha büyük bir arsa daha iyi olacaktır - yaklaşık 1000 m2

  • İnşaatın şekli

İmar parselinin şekli tercihen düzgün - kare veya dikdörtgen - ve orantılı olmalıdır. Bu özellikle küçük araziler için geçerlidir, çünkü girintili veya kamalı alan yeşillik dışında geliştirilemez. Arazi de önemlidir. Ev, yerdeki bir çöküntüye yerleştirilmemelidir çünkü yağmur suyu onun yönünde akacaktır. Arsa yüzeyinin hafif eğimi, özellikle güneye yönlendirilmişse rahatsız etmez. Özellikle zemin dengesiz olduğunda ve heyelan riski söz konusu olduğunda, bir yokuşta inşaat yapmak karmaşık ve dolayısıyla pahalı olacaktır.

  • İnşaat planı - ana yönlere yönlendirme

Arsanın kuzeyden veya doğudan erişimi (yol) olması en iyisidir, çünkü o zaman en güneşli kısmı bahçe olarak kullanılabilir. Bunun için hazır bir proje seçmek de daha kolaydır, böylece oturma odası ve teras pencereleri güneye veya güneybatıya bakmaktadır. Güneyden ve batıdan girişi olan arsalarda, daha geniş alana sahip olanları seçmek daha iyidir, bu da boş zaman alanlarını sokaktan uzağa planlamayı kolaylaştıracaktır.

  • İnşaat arsasındaki zemin koşulları

Organik topraklardan (turba, silt) ve eski depolama alanlarından kaçınılmalıdır. Kumlu topraklar bir ev inşa etmek için en iyisidir. Toprağın türünü kendiniz yargılamak zordur. Arsadaki bitki örtüsü bir ipucu olabilir - örneğin, derin bir yer altı suyu tablasına sahip kumlu bir alt tabaka üzerinde isteyerek yetişen çamlar ve su seviyesinin yüksek olduğu yerlerde kızılağaçlar ve söğütler.Ancak, daha sonra temelleri tasarlarken faydalı olacak bir zemin jeoteknik çalışması sipariş etmek en iyisidir.

  • Arsaya erişim sağlayın

İnşaata halka açık bir yoldan erişilebilir olmalıdır - doğrudan veya özel bir erişim yolu veya başka bir mülk üzerinde kurulmuş bir irtifak yoluyla. Aksi halde yapı şartlarını ve yapı ruhsatlarını alamayacağız. Arsa bir kamu yolunun bitişiğindeyse, çıkışın yeri yol yöneticisi ile kararlaştırılmalıdır. Kar erimesi veya kar yağışı sırasında da eve ulaşmanızı sağlayacak asf alt bir yol olması önemlidir.

  • İnşaatın ekipmanı

Enerji şebekesine erişim en önemli şeydir. Arsa üzerinde su temini ve kanalizasyon sistemi yoksa, yerel düzenlemelerin izin vermesi koşuluyla bir kuyu ve bir fosseptik veya evsel atık su arıtma tesisi kullanabilirsiniz.Bir arsa satın almadan önce, yerel ağ şirketleriyle bireysel ağlara bağlanma olasılığını kontrol etmeliyiz.

  • Mahalle arsası

Sadece yoğun trafiğe sahip yollar ve dükkanlar veya servis atölyeleri gibi külfetli nesnelerin olmaması değil, aynı zamanda komşu mülklerin geliştirilmesi de söz konusu.

Sahiplerinin düzene dikkat edip etmediğini ve köpekleri dışarıda tutmadığını görmekte fayda var. Evleri ne ile ısıttıklarını da bilmek iyi olur. Kömür kullanırsak dumandan kaçınamayız.

Arsa satıcısından hangi belgeler istenmeli

Satılan arsanın sahibi bize arsanın satın alındığına dair belgeyi (n. noter tasdikli satın alma veya bağış senedi, mirasın edinilmesine ilişkin mahkeme kararı) ve tapu ve ipotek sicilinin bir suretini göstermelidir. Ayrıca bize tam numarasını da verebilir ve sonra çevrimiçi kitap arama motorunda kendimiz kontrol ederiz (https://ekw.ms.gov.pl), gerçekten sahibi olup olmadığı, bir ipotek veya irtifak hakkı ile yükümlü olup olmadığı ve yapılan başvurulardan bahsedilip bahsedilmediği.

Ön arsa satın alma sözleşmesi: ne zaman ve neden gerekli>

Bir diğer önemli belge de tapu ve yapı kayıtlarından bir alıntıdır. Ondan, diğer şeylerin yanı sıra, arsanın alanının ne olduğunu ve sınırlarının nasıl çalıştığını öğreneceğiz. Satıcı ayrıca bize yetkili bir bilirkişi tarafından yerleştirilen sınır işaretlerini göstermelidir ve böyle işaretler yoksa - arsa sınırlarının yenilenmesini emredin (komşularla olası bir anlaşmazlığı önlemek için).

Yerel plan ve tapu sicilindeki semboller ne anlama geliyor?>

Arsanın sahibi veya müstakbel alıcısı daha önce imar izni başvurusunda bulunduysa, lütfen bu kararın bir kopyasını isteyin. Başka bir yatırım düşünsek bile arsanın yapılaşma durumu olup olmadığını öğreneceğiz.

Kategori:

İnşaat