Gayrimenkul icra müzayedeleri - müzayedeye kimler katılabilir, geçici teminat ve başlangıç fiyatı ne kadar? İcra takibinde, yani müzayedede bir arsa nasıl satın alınır.

Açık artırma ile gayrimenkul satışı gerçekleşebilir:

  • mahkeme işlemlerinde - bir adli icra makamı tarafından yürütülen, yani bir mahkeme icra memuru veya
  • idari davalarda - idari icra organı, yani vergi icra memuru tarafından yürütülür. Bu olasılık 2011'den beri var

Bir idari icra organının adli infazı devraldığı veya bunun tersi bir durum olabilir. sözde durumda İnfazın birleştiği noktada, daha önce yargılamayı başlatan makam tarafından devralınır. Ancak en yaygın ve bilinen icra memurları tarafından yürütülen gayrimenkul icrasıdır.

Emlak icra müzayedeleri - bunları nasıl öğrenebiliriz

Mahkeme icra memurlarının, Ulusal Mübaşirler Konseyi'nin web sitesinde, icra memuru müzayedeleri sekmesinde müzayede hakkında bir duyuru yapmaları gerekmektedir. Ek olarak, bu tür bilgiler belediye veya belediye dairelerinin ve yetkili mahkemelerin (açık artırmaya çıkarılan mülklerin bulunduğu ilçede) ilan panolarına asılır. Ayrıca bu kurumların web sitelerinde de sıklıkla yayınlanmaktadır.

Hazine mübaşirleri, vergi dairesi genel merkezinde ve yetkili yerel yönetim biriminin ofisinde icra memuru gayrimenkul müzayedeleri hakkında duyurular yayınlar ve değerinin 83.600 PLN'den fazla olduğu tahmin edilirse, bunları ayrıca belirli bir kasabada yaygın olarak okunan dergi.

Emlak icra müzayedeleri nasıl görünüyor

Gayrimenkul aleyhine icra, icra memurları tarafından Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu hükümlerine göre yapılır: olağan veya basitleştirilmiş modda. Basitleştirilmiş icra prosedürü, daha az resmileştirilmiş işlemler anlamına gelir ve mahkemenin katılımını gerektirmez ve dolayısıyla alacaklının nihai olarak daha hızlı tatmin edilmesidir.

İcra memuru, gelişmemiş bir gayrimenkul ise veya üzerinde inşaat halinde bir konut veya ticari bina varsa (açık artırma başvurusunu yaptığı sırada) basitleştirilmiş bir usulle bir gayrimenkul müzayedesi yapmakla yükümlüdür. icra, henüz inşaatın bittiğine dair bildirim yapılmamış veya yapı kanunu anlamında yapı kullanma izin başvurusu yapılmamış). Mülkün niteliği (inşa edilmiş veya edilmemiş) icra memuru tarafından tapu ve ipotek kayıtlarının merkezi veri tabanında kontrol edilir ve bu temelde icra takibi modunu nitelendirir.

Malın tanımı ve değerlendirmesi sırasında basitleştirilmiş usule göre satış koşullarını karşılamadığı ortaya çıkarsa, icra memuru yetkili mahkemeden mülkün müzayedesi için bir tarih belirlemesini isteyecektir. olağan prosedür.Bu, binanın tapu ve ipotek sicilinde belirtilmediği ve incelemeden sonra mülk üzerinde bulunduğu ve belgelerin kullanıma açıldığını gösterdiği durumlarda olabilir.

Olağan modda, gelişmiş gayrimenkullerin (inşaat kanunu hükümlerine göre kullanıma açılan binalar ile), konut ve ticari binaların yanı sıra çiftliklerin açık artırması yapılmalıdır. Ancak imarsız bir taşınmazın bu şekilde satılması usulsüzlük sayılmaz. Bu, mübaşirlerin basitleştirilmiş müzayedeler yapmayı reddettiği ve denetleme mahkemesinin bunu kabul ettiği birçok mahkemede olur. Ancak, bu işlemler daha uzundur ve mevcut yasal statüde alacaklarını takip etmek için çok sınırlı bir hakka sahip olan alacaklıların aleyhine çalışabilir.

Mübaşir tarafından gayrimenkule el konulması ve basitleştirilmiş müzayedeye hazırlık

Mal zapt edildikten ve icraya konu olan mal için tutulan ilgili tapu ve ipotek siciline ihtar yazıldıktan sonra, icra memuru borçluya süre vermeden borcunu ödemeye çağırır ( normal mod dışında).Ayrıca, bilirkişi (mahkeme bilirkişileri listesine girdi) tarafından yapılan değerleme temelinde mülkün tanımına ve değerlemesine hemen geçer.

İcra memuru, üçüncü şahısların yararına ipotek altına alınmamış gelişmemiş araziye el koyduysa (örneğin, ömür boyu emeklilik, arazi veya kişisel irtifak hakkı, kira veya leasing), önce mülkü elden satışa sunabilir. Alacaklı veya borçlu daha sonra bir alıcı belirleyebilir. Bu mülkün başlangıç fiyatı, değerlendirme değerinden düşük olamaz. Açıklama ve değerlendirme tarihinden itibaren bu satış modunu kullanmak için sadece bir ay var. Bu son tarihten sonra, mülk yalnızca basitleştirilmiş bir müzayedede satılabilir ve bu son tarihe aykırı bir şekilde satılırsa satın alma işlemi geçersiz olur ve mahkeme mülkiyeti vermeyi reddeder.

İcra memuru, basitleştirilmiş icra prosedürü kapsamında planlanan gayrimenkul müzayedesi hakkında kamuoyuna bilgi vermeli ve yargılamadaki katılımcıları bilgilendirmelidir. Müzayede duyurusunda mübaşir şu bilgileri verir:

  • mülk müzayedesinin tarihi, saati ve yeri;
  • sorulan fiyat miktarı;
  • açık artırma koşulları - kimler, ne zamana kadar ve ne kadar geçici teminat ödemek zorundadır.

Ayrıca müzayedenin konusunu belirtmek, yani gayrimenkul verilerini belirtmek gereklidir: yer, alan ve tapu ve ipotek sicil numarası. Ayrıca ilanda, üçüncü şahısların, müzayedenin başlamasından önce icra takibine karşı dava açtıklarını kanıtlamamaları halinde, üçüncü şahısların haklarının, çekincesiz olarak ihalenin yapılmasına ve alıcının kazanmasına engel olmayacağı belirtilmektedir. aksiyon.

Dikkat! İlandaki yanlış talimatlar, müzayedenin geçersiz olmasına ve sonuç olarak mülkün mülkiyetinin verilmemesine (ne yazık ki geçici teminatın kaybedilmesine neden olur) neden olabilir. Bununla birlikte, mahkeme icra memurları profesyoneldir ve bir bildirimin yanlış olması nadirdir.

İcra memurunun gayrimenkul müzayedesine katılmak isteyen kişi, müzayededen en az 24 saat önce bir depozito ödemelidir ve bu süreye uyulmaması, müzayedeye katılmasına izin verilmemesiyle sonuçlanmalıdır.

Adli basitleştirilmiş emlak müzayedesi - istenen fiyat ve depozito

Basitleştirilmiş icra usulü kapsamında gayrimenkul müzayedesi icra memuru tarafından ofisinde gerçekleştirilir. Önce ihaleyi açar ve icra yoluyla satılacak gayrimenkulün detaylarını verir.

Daha sonra alım fiyatını (1.dönemde tahmin edilen değerin ¾'ü kadardır) ve geçici teminat tutarını (bu tahmin edilen tutarın 1/10'u kadardır) gösterir. Garanti olarak da bilinen geçici teminat, tahminin toplamı 5.000 PLN'den düşükse yapılmaz. Alacağı geçici teminat tutarından düşük olmayan bir değerde ise alacaklı tarafından ibraz edilemez, alacağı geçici teminat tutarından düşükse kendisi için indirilebilir.

Mübaşir ile kim teklif verebilir

İcra memuru ayrıca isteklilerin bilgilerini ve ödedikleri geçici teminatın doğruluğunu kontrol eder ve onlardan ihale koşullarını sağlayıp sağlamadıklarını beyan eder.

Gayrimenkul müzayedesine katılamayacağınızı bilmenizde fayda var:

  • borçlu,
  • mübaşir,
  • eşleri,
  • çocuklar, ebeveynler ve kardeşler
  • açık artırmada resmi sıfatla bulunan kişiler
  • veya bir önceki müzayedenin koşullarını karşılamayan bir teklif sahibi.

Teklif Sahibi bir vekil tarafından temsil edilebilir, ancak vekaletnamenin, vekaletnamenin verildiğine ilişkin kesin verileri gösterecek şekilde noter tasdikli olması gerekir (gayrimenkul işlemlerinde bu zorunludur). , satın almaya yetkili olduğu mülkün vekaleti ve ayrıntılı açıklaması ile açık artırmanın yapılacağı tarih. Sadece bir avukata veya hukuk danışmanına verilen vekaletnamenin bu şekilde olması şart değildir.Bir mübaşirin emlak müzayedesini düzenlemek için en az bir teklif sahibinin ortaya çıkması yeterlidir.

Teklif sahiplerinden her biri, başka bir teklif sahibinin teklifinden daha yüksek bir fiyat teklif edebilir, ancak fark, tam zlotiye yuvarlanmış başlangıç fiyatının %1'inden az olamaz (örneğin, başlangıç fiyatı 10.000 PLN ve bir teklif sahibi 12.000 PLN teklif ediyor, ikincisi fiyatı en az 100 PLN geçebilir). Müzayededeki mülk, satış fiyatının altına satılamaz.

Gayrimenkul müzayedesi mübaşir tarafından yürütülür ve denetlenir, mübaşir ayrıca seyrini görüntü ve ses kaydeden bir cihaz kullanarak kaydetmekle yükümlüdür.

Müzayede satışının sonuncusu, icra memurunun önerilen fiyatı (ilk kez, ikinci kez ve üçüncü kez) açıklamasıdır. Alım fiyatının üç kez açıklanmasından sonra, mülkün satışı çivilenir ve diğer istekliler artık daha yüksek bir fiyat veremez. Ödenen depozito tutarları kendilerine iade edilir.İcra müzayedesinde "kazanan" tarafından gayrimenkul satın alınmasının koşulu, kalan satın alma fiyatının (müzayede sırasında önerilen fiyat eksi geçici teminat) ödenmesi ve - basitleştirilmiş modda önemli olan - yapılması gerekir. müzayede günü veya en geç ertesi gün. Bu son teslim tarihine uyulmaması, geçici teminatın kaybedilmesi ve bu mülkün bir sonraki müzayedesine katılma yasağı anlamına gelir. Bu durumda mülk yeniden müzayedeye "geri döner" .

Mübaşirin gayrimenkulün basitleştirilmiş müzayedesinin hızlı ve etkili bir prosedür olması nedeniyle, mübaşirin müzayede sırasındaki eylemlerine karşı yalnızca borçlu ve alacaklı şikayette bulunabilir. İsteklilerin bu hakkı yoktur. Herhangi bir şikayette bulunulmazsa, şikayeti yürüten icra memuru, mülkün ayrıntılarını, nihai satın alma fiyatını ve alıcının ayrıntılarını belirterek, mülkün satışını teyit eden bir karar verir. Böyle bir çivileme kararı kesindir, bu da temyiz olmadığı anlamına gelir.

Alıcı satın alma bedelini ödedikten sonra icra memuru dosyaları yetkili bölge mahkemesine havale eder.Mahkeme (icra takibinde mahkeme hem hakim hem de mahkeme hakemi olarak anlaşılır) yargılamada herhangi bir usulsüzlük tespit etmezse, taşınmazın mülkiyetinin verilmesine karar verir. gayrimenkul ve alıcı, satın alma bedelinin tamamının ödendiğine dair bir beyan içerir. Böyle bir beyanın bulunmaması kusurdur ve malın mülkiyetinin kazanılması sonucunu doğurmaz.

Müzayedede kimse ilk gün ve belirtilen satış fiyatından bir mülk almak istemeyebilir. Ardından, ikinci emlak müzayedesi, indirimli bir talep fiyatı ile gerçekleşir. Bu, mülkün ekspertiz değerinin yarısıdır (normal moddan daha düşük). Ancak, alacaklının 1. tarihte malın satılamayacağını kendisine bildirdiği tarihten itibaren 2 hafta içinde bu hususta açık bir talepte bulunmaması halinde mübaşir, müzayedenin 2. tarihini çağıramaz.

Olağan modda adli emlak müzayedesi

Mal haczedildikten sonra icra memuru borçluyu 2 haftalık süre ile borcunu ödemeye çağırır.Ancak süresi dolduktan sonra icra memuru açıklamayı ve tahmini hazırlamaya devam edebilir. Açıklama ve tahmin kesinleştikten sonra (itiraz süresi 2 haftadır), mübaşir ilk artırmanın tarihini belirlemek için mahkemeye başvurabilir.

Dikkat! Sanata göre. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 9521 § 5 maddesinde, borçlunun barınma ihtiyacını karşılamaya hizmet eden konut veya konutla birlikte geliştirilen arsanın, pandemi süresince ve pandeminin sona ermesinden 90 gün sonra açık artırması yapılmamaktadır. Bu nedenle mahkeme böyle bir ihale için tarih belirlemeyi reddedecektir. İstisna, alacaklının yukarıda belirtilen hükümlerin yürürlüğe girmesinden önce icra başvurusunda bulunduğu durumlardır.

Mübaşir - basitleştirilmiş modda olduğu gibi - gayrimenkul müzayedesinin tarihini davaya katılanları bilgilendirmek ve ilgili bir ilan vermekle yükümlüdür. Gayrimenkul müzayedesi adliye binasında, hakim veya mahkeme referandumu gözetiminde yapılır.Seyri görüntü ve ses kayıt cihazı kullanılarak kaydedilir.

Teklif koşulları (geçici teminat tutarı, ödeme tarihi) ve fiyat artırma kuralları basitleştirilmiş moddaki ile aynıdır. İlk müzayedede gayrimenkulü almak isteyen alıcı olmazsa ikinci müzayede yapılır. Olağan usulde, alacaklının açık istemi üzerine de tayin edilmelidir. Gayrimenkul müzayedesinin ikinci tarihinde başlangıç fiyatı tahmini meblağın 2/3'ü kadardır ve bu nedenle basitleştirilmiş prosedürdekinden daha yüksektir.

Gayrimenkul müzayedesi sırasında, müzayedenin kapanışına kadar mübaşirin eylemleriyle ilgili şikayetler, müzayedeyi yöneten hakime veya mahkemeye sözlü olarak bildirilir ve bu şikayetleri derhal çözer. Bir şikayet daha geniş bir hak sahibi kişi grubuna açıktır: alacaklı, borçlu ve teklif sahipleri. Mahkeme uygulamasında, bu genellikle kötüye kullanım alanıdır. Katılmak istemedikleri bir mülk için teklif vermeden önce kapora ödeyen ve diğer teklif sahiplerini buna zorlayan insanlar var.tazminat, yani mahkeme salonunda gayrimenkulün fiyatını yükseltmeyecekleri belirli bir miktar. Gayrimenkul almakla ilgilenen biri böyle bir işlemi kabul etmediğinde, müzayede sırasında satın alma fiyatını artırır veya gidişatını engellemek için şikayette bulunur. Bu tür davranışlar elbette bir suçtur ve tercihen böyle bir 'teklif' alınır alınmaz polise bildirilmelidir.

Emlak müzayedesinden sonra mübaşir mülkü kimin satın aldığını açıklar ve müzayedenin doğru yapılıp yapılmadığına mahkeme karar verir. Tüm şartlar yerine getirildiği takdirde, gayrimenkul verilerini, alıcıyı ve satın alma fiyatını belirterek onay kararı verir. Ayrıca, müzayedede hazır bulunanlara, icra takibindeki katılımcılara (borçlu, alacaklı ve teklif verenler) sunulan çareler hakkında talimat verir.

Gayrimenkul müzayedesi sırasındaki faaliyetlere karşı şikayette bulunulması ve derhal tanınmasının mümkün olmaması durumunda mahkeme teyidi erteleyebilir.Borçlular tarafından sıklıkla başvurulan bir uygulama, icra takibini aksatmak ve her ne pahasına olursa olsun gayrimenkulün müzayedede satılmasını engellemektir. Mahkeme, yapılan itirazların yalnızca icra takibini uzatmaya yaradığını ve ihalenin iptalini gerektirecek bir neden bulunmadığını tespit ederse, ihaleyi yürütür ve ancak çakma kararı, şikayetlere ilişkin kararların kesinleşmesinden sonra verilir. Bu, mülkün satıldığı ve yalnızca mülkiyetin verilmesinin ertelendiği anlamına gelir.

Çivileme kararı kesinleştikten sonra icra memuru alıcıdan kalan alış bedelini Adalet Bakanının mevduat hesabına yatırmasını ister. İcra memuruna başvuruda bulunulduktan sonra, fiyatın ödenmesi için son tarih, koşulları gerekçelendirerek (örneğin, kredi formalitelerini tamamlama ihtiyacı) bir aya kadar uzatılabilir.

İdari Mülk Müzayedesi

İdari işlemlerde gayrimenkul icrası adli infaza benzer. İsimlendirme farklıdır: alacaklı yetkilidir ve borçlu zorunludur. Gayrimenkul müzayedesi İdarede İcra Takibi Hakkında Kanun hükümlerine göre yapılır.

İdari modda gayrimenkul müzayedesi için son tarih, açıklamanın ve tahminin borçluya teslim tarihinden itibaren ancak 30 gün sonra belirlenebilir (yani, mahkeme modunda olduğundan daha uzundur). Müzayede ilanı, diğerlerinin yanı sıra, mülkün tahmini değerini, başlangıç fiyatını ve burada da tahmini meblağın 1/10'u olan geçici teminat miktarını içerir. Karakteristik olarak, depozito nakit olarak veya icra makamı tarafından düzenlenen onaylı bir çek şeklinde ödenmelidir.

Gayrimenkulün icra memuru müzayedesi, vergi dairesinin idari icrayı yürüten teşkilat birimi başkanının - vergi icra memuru olarak adlandırılan - huzurunda ve gözetiminde yapılır. Bir vergi tahsildarı tarafından yürütülür. Önce müzayedeyi çağırır, satılacak gayrimenkulün detaylarını duyurur, katılımcılara hak ve yükümlülüklerini ve izlenecek yolu anlatır. Ayrıca bu tür icrada fiyatta yüzde birlik bir artış vardır ve mülkün satın alınması, teklif sahibi tarafından teklif edilen satın alma fiyatının üç kez duyurulmasından sonra geçerli olur.Mübaşir huzurunda müzayedeye katılamayanlar çemberi, mahkemedekine benzer.

Müzayede kapatılmadan önce hak sahibinin (alacaklının) alacağı, zamanında ödenmeme faizi ve icra masrafları ile birlikte ödenirse, vergi tahsildarı müzayedeyi kapatır ve icra dairesi hacizini kaldırır. özellikler. Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerinde böyle bir imkan öngörülmemiştir.

Diğer bir fark ise, satın almak isteyen kimse yoksa, müzayedenin ilk tarihinden sonra mülkü devralma olasılığıdır. Bu, kişisel borçlu olmayan mülkün ortak sahibi tarafından, mülkün tahmini değerinin ¾'ünden daha düşük olmayan bir fiyat karşılığında yapılabilir.

Kimse mülkün devralınması için başvuru yapmazsa, icra makamı, mülkün tahmini değerinin %70'i başlangıç fiyatı olan ikinci müzayede tarihini belirler. Durum tekrarlanırsa, başlangıç fiyatının mülkün tahmini değerinin %65'i olduğu üçüncü bir müzayede belirlenir.

Başarısız emlak müzayedesi

Üçüncü müzayedede alacaklılardan hiçbiri mülkün mülkiyetini almazsa ve kimse onu satın almak istemezse, mülke haciz kaldırılır. Aynı mülke karşı yeni bir icra takibi, mülkün hacizinin kaldırıldığı tarihten itibaren en geç 12 ay içinde başlatılabilir (adli infaz durumunda - 6 ay sonra).

Mülk satıldığında, vergi memuru en yüksek teklifi veren lehine bir çivi çakma emri verecektir. Bu karar, müzayede kapandıktan hemen sonra açıklanır, ancak mahkeme işlemlerinde olduğu gibi ertelenebilir.

Hakkında çivileme kararının verilmesi ertelenen alıcı, kendisini satın alınan mülkün yöneticisi olarak atamak için başvurma hakkına sahiptir (bunun için ücret alma hakkı vardır). Ancak koşul, geçici teminata ek olarak, satın alma fiyatının 1/5'inden az olmamak üzere, alıcının satın alma fiyatına karşı bu meblağ üzerindeki alacaklarını alacak hakkına sahip olmadıkça, nakden ibraz etmektir.

Satın alma bedelinin (nakit olarak yapılan kapora düşülerek) ödenmesi için son tarih, ödeme talebinin icra makamının depozitosuna ulaşmasından itibaren 14 gündür. Alıcının talebi üzerine en fazla üç aya kadar uzatılabilir. Alıcının borcunu zamanında ödememesi durumunda, ödülün etkisi ortadan kalkar ve ödenmiş olan bedel iade edilir (mahkemede kaybedilir ve ayrıca bir sonraki müzayedeye katılma yasağı konur). .

Alıcı, mal veya ilgili kalemlerdeki kusurlardan dolayı satın alma işleminin iptalini veya fiyat indirimini talep edemez.

Yasal dayanak:

  • 17 Kasım 1964 tarihli Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (yani 2020 tarihli Kanunlar Dergisi, madde 1575)
  • İdarede icra takibi hakkında 17 Haziran 1966 tarihli Kanun (yani 2020 tarihli Kanun Dergisi, madde 1427)

Kategori:

İnşaat