Makaleyi arkadaşlarınızla paylaşarak sitenin geliştirilmesine yardımcı olun!

Noter ücreti, noterin belirli bir yasal işlemi belgelemek için aldığı ücrettir. Noter ücretinin azami oranlarını kontrol ediyoruz. Gayrimenkul alımıyla hangi ücretler ilişkilidir.

Bir mülk almaya karar verirken, maruz kaldığımız maliyetlerin sadece ilanda belirtilen arsa fiyatı olmadığını unutmamalıyız. Gayrimenkul satın alma işlemiyle ilgili bir dizi gerekli ücret vardır ve ne yazık ki bunlar kuruşluk meseleler değildir. Bu ücretlerin bir kısmı sabit tutarlar iken, bir kısmı dolaylı olarak bizim kontrolümüz altındadır. Öyleyse 2020'de bir mülk satın alırken ne kadar ve ne kadar ödeyeceğimizi öğrenelim.? Noter ücretleri ne kadar?

Noter ücret oranları

Gayrimenkul alırken bütçenizi hesaplarken sözde dikkate almakta fayda var noter ücretleri, noter suretleri veya tapu ve ipotek siciline giriş gibi masrafları içeren noter masrafları. Ayrıca vergileri de hatırlamanız gerekir. Örneğin mahkeme harçları sabit değerlere sahipken, vergiler arsa fiyatına, ücret ise noterle yaptığımız bireysel anlaşmaya bağlıdır.

Noter ücreti, noterin belirli bir yasal işlemi belgelemek için aldığı ücrettir. Bu ücretin azami oranları, Adalet Bakanı'nın noter ücretlerinin azami oranlarına ilişkin 28 Haziran 2004 tarihli yönetmeliğinde belirtilmiştir (birleştirilmiş metin, 2020 tarihli Kanunlar Dergisi, madde 1473, tadil edildiği şekliyle; bundan sonra: yönetmelik).

Noter ücreti nasıl hesaplanır

Azami noter ücretleri

özellik değeri

noter tasdik ücretinin azami maliyeti

3k'ya kadar PLN

100 PLN

3 binden fazla 10 bine kadar PLN PLN

100 PLN + 3.000 PLN üzerindeki fazlanın %3'ü PLN

10K'nın üzerinde 30 bin PLN'ye kadar PLN PLN

310 PLN + 10.000 PLN üzerindeki fazlanın %2'si PLN

30K'nın üzerinde 60 bin PLN'ye kadar PLN PLN

710 PLN + 30.000 PLN üzerindeki fazlanın %1'i PLN

60K'nın üzerinde 1 milyon PLN'ye kadar PLN

1010 PLN + 60.000 PLN üzerindeki fazlanın %0,4'ü PLN

1 milyon PLN'den 2 milyon PLN'ye kadar

4770 PLN + 1 milyon PLN'nin üzerindeki fazlanın %0,2'si

2 milyon PLN'nin üzerinde

6770 PLN + 2.000.000 PLN üzerindeki fazlanın %0,25'i (ancak 10.000 PLN'den fazla değil)

Unutma! Yukarıdaki tabloda verilen noter ücreti oranları maksimum tutarlardır, yani noter bireysel koşullara bağlı olarak bizim için farklı (örneğin daha cazip) bir oran belirleyebilir. Ayrıca noter ücretinin gerçek tutarını ancak üzerine KDV eklendikten sonra alacağız.

Diğer noter ücretleri

Ama noterde yapacağımız masraflar bununla da bitmiyor. Diğer noter ücretleri:

  • Noter senedinin kopyası

Bu, orijinal belgenin orijinaliyle aynı yasal güce ve içeriğe sahip bir kopyasıdır.Gayrimenkul satın alırken, bizim için bir nüshaya ve ihtiyaçlarınıza bağlı olarak başka bir nüshaya (örneğin bir banka için) ihtiyacınız olacaktır. Bir noter tapu nüshasının maliyeti, noter tarafından ayrı ayrı belirlenir ve belgenin her sayfası için hesaplanır. Bir noter senedinin bir kopyasını hazırlamanın maliyeti, sayfa başına 6 PLN ile 20 PLN arasındadır. Bu tutara KDV eklenmelidir;

  • Mülkiyet hakkının tapu ve ipotek siciline işlenme ücreti

Bu, mülkün değeri ne olursa olsun her zaman 200 PLN olan sabit bir ücrettir;

  • Tapu ve ipotek kaydı oluşturma ücreti

Satın aldığımız gayrimenkulün henüz tapu ve ipotek kaydı yoksa gayrimenkulün hukuki durumunun tespiti için tescil ettirilmesi gerekmektedir. Kendimiz yapabiliriz veya noter tarafından yaptırabiliriz. Tapu ve ipotek kaydı için mahkeme ücreti sabit bir miktar olan 60 PLN'dir;

  • Tapu ve ipotek siciline ipotek giriş ücreti

Malımıza ipotek konmuşsa bu bilgiyi de tapu ve ipotek siciline eklemeliyiz. Bu, 200 PLN tutarında başka bir sabit ücrettir.

Yukarıdaki tüm ücretleri notere ödüyoruz. Noter daha sonra değişiklikleri mahkemeye bildirir ve mahkeme, tapu ve ipotek siciline yeni malik hakkında bir giriş yapar. Medeni hukuk işlemlerine ilişkin verginin ödenmesi de noter sorumluluğundadır.

Emlak satın alırken ek ücretler

Noter ücretleri gayrimenkul alırken yaptığımız masraflarla ne yazık ki bitmiyor. Gayrimenkulümüzü ikincil piyasadan satın alırsak, gayrimenkul alımına ilişkin medeni hukuk işlemleri üzerindeki vergiyi de hatırlamalıyız. Bu ücret, mülkün değerinin %2'sidir ve noter tarafından noter tasdiki imzalanırken tahsil edilir.

İpotekli bir mülk satın alırsak, mevcut alacakları teminat altına alan bir ipotek tesis etmek için medeni hukuk işlemlerinde vergiden ek bir sabit ücret öderiz. 19 PLN veya üst sınır ipotek ise mülkün değerinin %0,1'i kadardır.

Sıradaki konu emlakçının olası ücreti. Böyle bir şirketin hizmetlerinden yararlanırsak, daha önce tartışılan tüm maliyetlere emlak ofisi için bir komisyon eklemeliyiz. Uygulamada genellikle işlem değerinin %2-3'ü kadardır.

Aşağıdaki tablo, 2020'de nakit olarak gayrimenkul alırken yapacağımız temel maliyetlerin bir özetini içermektedir

Emlak satın alma ücretleri

Ücret başlığıÜcret çeşitli faktörlere bağlıdırSabit ücret
Medeni hukuk işlemlerinde vergiarsa değerinin %2'si
Noter ücretimaksimum miktarlar: 10.000'in üzerinde 30 bin PLN'ye kadar PLN PLN: 310 PLN + 10.000 PLN üzerindeki fazlalık üzerinden %2 PLN; 30.000 PLN'nin üzerinde 60 bin PLN'ye kadar PLN PLN: 710 PLN + 30.000 PLN üzerindeki fazlalık üzerinden %1 PLN; 60.000 PLN'nin üzerinde 1.000 bin PLN'ye kadar PLN PLN: 1.010 PLN + 60.000 PLN üzerindeki fazlalık üzerinden %0,4 PLN
noter tasdik ücretinde KDV%23 noter ücreti
Noter senedinin kopyasıBaşlatılan her sayfadan 6 PLN
Emlak ajansıtamam. Arsa değerinin %3-5'i
emlak acentesinden alınan KDVemlak komisyoncusu maaşının %23'ü
Tapu ve ipotek kaydı oluşturmak için mahkeme ücreti60 PLN
Tapu ve ipotek siciline giriş için mahkeme harcı200 PLN
Bir ipoteğin tapu ve ipotek sicilinden silinmesi için mahkeme ücreti100 PLN

Emlak acentesi ücreti - ne komisyonu?

Gayrimenkul satın almayı planlarken, genellikle bir emlak acentesinin hizmetlerini mi kullansak yoksa onunla bizzat ilgilenip doğrudan satıcıdan mı (geliştiriciden) satın alsak diye düşünürüz. Çoğu durumda, belirleyici faktör, ajansın arabuluculuğu için ödenmesi gereken komisyon olarak ortaya çıkıyor. Ancak birçok emlak alıcısının kimin ne için ne kadar ödediği hakkında hiçbir fikri yok.

Polonya emlak piyasası uygulamasında komisyon hesaplamanın birkaç yolu ile karşılaşabiliriz:

  • satıcıdan,
  • alıcıdan
  • işlemin her iki tarafından aynı anda.

Çoğu zaman, emlak komisyoncusu komisyonu işlem değerinin bir yüzdesi olarak alınır. Çok daha seyrek olarak, sabit bir tutar veya sabit bir tutar ile işlem veya pazarlığın bir yüzdesinin birleşimidir.

En popüler çözüm, her iki taraftan da aynı anda tahsil edilen işlem değeri üzerinden bir komisyon yüzdesi belirlemektir. Genellikle her iki tarafta da %2-3'tür. Bu durumda, emlak komisyoncusu mülkün hem satıcısı hem de alıcısı ile bir sözleşme yapar. Bununla birlikte, böyle bir çözümde, komisyoncunun her iki tarafı da temsil etmekle yükümlü olduğu unutulmamalıdır ve bu, bariz nedenlerle alıcı için her zaman faydalı olmayacaktır. Burada belirli bir çıkar çatışması vardır ve her iki tarafın da son derece farklı çıkarları olduğundan, işlemin mümkün olan en iyi şartlarını müzakere etmenin nasıl mümkün olabileceğine dair meşru bir soru ortaya çıkar.Sonuçta, mantıklı olan, satıcının mülkü mümkün olan en yüksek fiyata satmak istemesi, alıcının ise mümkün olduğu kadar ucuza satın almasıdır. Bu durumda, dürüst bir aracı, tarafların yalnızca her ikisinin de kabul ettiği şartlar üzerinde bir anlaşmaya varmasına yardımcı olabilir. Bu, bu koşulların her iki taraf için de uygun olacağı anlamına gelmez.

Son zamanlarda, giderek daha popüler hale gelen bir çözüm, yalnızca satıcıyı temsil eden acenteye dayalı bir varyanttır. Tabi bu durumda emlakçının ücreti satıcı tarafından karşılanır. Bu tekliflerde genellikle "alıcıdan %0 komisyon" veya "Alıcı komisyon ödemez" sloganı bulunur.

Ancak, bu varyantın alıcı için en ucuz olması gerekmediğini bilmekte fayda var. Bu durumda, komisyoncunun komisyonu (genellikle işlem değerinin yaklaşık %5'i kadardır) tamamen satıcı tarafından karşılanır. Ancak, neredeyse hiç kimse bu miktarın mülkün fiyatında gizlendiğini bilmiyor, bu yüzden aslında yine de alıcıdan tahsil ediliyor.Ayrıca emlakçı temsilciliğinden istifa ederek pazarlıklarda kendi çıkarlarını gözetmek zorunda kalır.

Uygulamada alıcı için en iyi işbirliği modeli, ajansın yalnızca kendi çıkarlarını temsil ettiği varyanttır. Bu durumda komisyoncu komisyonunu (genellikle işlem bedelinin yaklaşık %2-3'ü) ödemek zorunda olan alıcı olsa da, tüm gayrimenkul satın alma işlemi sırasında en fazla risk alan alıcının olduğu unutulmamalıdır. Yüz binlerce hatta milyonlarca zlotiyi harcarken, fiyatın satın alınan mülk için yeterli olduğundan ve mülkle birlikte örneğin önceki sahibinin borçlarını veya istenmeyen kiracıları almayacağından emin olmalıdır. Ne de olsa, satın alınan mülkün yasal statüsünü kontrol etmek, alıcı için en iyi işlem şartlarını müzakere etmek ve ön anlaşmadaki çıkarlarını güvence altına almak acentenin görevidir.

Böylece alıcı, böyle bir çözüme karar verirken komisyoncunun kendisini %100 temsil ettiğinden emin olabilir ve kendisi için mümkün olan en iyi işlem koşullarını sağlamaya çalışır.Temsil maliyetlerinin belirli bir acente ile sözleşmede müzakere edilebileceğini de hatırlamakta fayda var, bu da alıcı ve komisyoncunun her iki taraf için de en uygun şartlar üzerinde anlaşabileceği anlamına gelir.

Krediyle gayrimenkul alırken alınan ücretler

Ancak kredi almayı düşünüyorsak, mülkün nihai satın alma maliyetindeki artışı hesaba katmalıyız. Bu durumda, ek ücretlerimiz var. Bazıları zorunludur, diğerleri belirli bir bankanın politikasına veya bireysel kararlarımıza bağlıdır. Yani şu ücretler olacak:

  • kredinin maliyeti, yani faiz ve komisyon,
  • krediyi veren banka lehine ipotek tesisi için medeni hukuk işlemlerinde vergi,
  • tapu ve ipotek siciline ipotek kaydı için mahkeme harcı,
  • bankayla ilgili ürünler (ör. banka hesabı, kredi kartı),
  • olası bir değerleme raporu, yani gayrimenkul değerlemesi (burada fiyat finans kurumuna göre değişir, ancak genellikle 1.000 PLN'den fazla değildir; çoğu zaman çok daha düşük bir fiyattır),
  • mümkün sigorta (ör. hayat sigortası, köprüleme sigortası, emlak sigortası ve/veya düşük peşinat sigortası. Hepsinin gerekli olup olmayacağı ilgili bankanın gerekliliklerine bağlıdır ve örneğin, uygun miktarda kendi katkımızı biriktirebildik).

Aşağıdaki tablo, 2020 yılında krediyle gayrimenkul satın alırsak ödeyeceğimiz ek ücretleri göstermektedir.

Krediyle bir mülk satın alırken ek ücretlerin listesi

Bazı sabit ücretler
Kredi maliyeti, yani faiz ve komisyonÜcret, kredi miktarına bağlıdır
Kredi veren banka lehine ipotek tesis etmek için medeni hukuk işlemlerinde vergiteminatlı talep tutarının %0,1'i (kapatılmış ipotek durumunda)19 PLN
Tapu ve ipotek siciline ipotek girişi için mahkeme ücreti200 PLN

Varsa ek ücretler

(bankanın politikasına ve yatırımcı-borçlunun iradesine bağlı olarak)
Bankayla ilgili ürünler (ör. banka hesabı, kredi kartı)Ücret bankanın politikasına bağlıdır
DeğerlendirmeÜcret, bankanın politikasına bağlıdır (genellikle 1.000 PLN'den fazla değildir)
SigortaÜcret bankanın politikasına bağlıdır

Al-sat ücretleri: her zaman alıcı ödemeli mi?

14 Şubat 1991 tarihli Kanun HükümleriNoterler Kanunu (birleştirilmiş metin, 2020 tarihli Kanunlar Dergisi, madde 1192, değiştirildiği şekliyle; bundan sonra: Kanun), gayrimenkul alım satımı ile ilgili ücretlerin kim tarafından ve ne kadar karşılanacağı açıkça belirlenmemiştir. Kanun koyucu sadece noter ücretlerinin alıcı ve satıcı arasında eşit olarak bölünmesi gerektiğini belirtir (ancak bu bir emir değildir). Sanata göre. APA'nın 89 § 1'ine göre, bir noterlik işleminin tarafları notere ödenmesi gereken ücretten müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Uygulamada noter masraflarını alıcının karşıladığı varsayılır ancak bu böyle olmak zorunda değildir.

Maliyetlerin karşılanması konusu, satıcı ve alıcı arasındaki müzakerelerin konusu olabilir, yani neyin bedelini ödeyen taraflara kalmış demektir. İyi bir çözüm, örneğin bu maliyetleri ikiye bölmek olabilir. Pazarlık kapsamında satıcı ile vergi veya noter ücretini net veya brüt olarak ödeyeceği konusunda anlaşmak da mümkündür. Bu konudaki nihai karar ancak satıcı ile alıcı arasındaki düzenlemelere bağlıdır.Taraflar arasında sözleşmede işlem maliyetleri ile ilgili herhangi bir anlaşma yoksa tüm ücretler alıcı tarafından karşılanır.

Bir mülk satın almanın maliyetini az altabilir misiniz?

Gayrimenkul alım satımı ile ilgili maliyetler elbette buna göre az altılabilir. Arsanın fiyatı ne kadar düşükse, satın alma maliyetinin de o kadar düşük olduğu açıktır.

Birçok alıcıya göre, bir emlak acentesinin katılımı olmadan doğrudan sahibinden (müteahhit) bir arsa satın almak çok para kazandırabilir. Ne yazık ki, pratikte pek öyle değil. Yukarıda bahsedildiği gibi, aracılık hizmetlerinin kullanımının alıcı için pek çok faydası vardır ve bu tür bir aracılıktan vazgeçme, önemli risklerle ve göründüğünün aksine, genellikle nihai işlem maliyetlerinde bir artışla ilişkilendirilir.

Noterlik hizmetleri piyasası hakkında da doğru araştırma yapmayı deneyebilir ve hizmetlerini daha düşük fiyatlara sunan bir noterlik bürosunu tercih edebilirsiniz. Unutmayalım ki yönetmelikte belirtilen meblağlar azami meblağlardır, yani noter bizden daha fazlasını talep edemez ancak kendisi ile daha düşük bir ücret pazarlığı yapmasına engel bir durum yoktur.Uygulamada, bir gayrimenkul alım satım sözleşmesi hazırlamak için piyasadaki maksimum oranın yarısı kadar düşük teklifler bulabilirsiniz.

Noterin nihai ücretinin kendisine emanet ettiğimiz görevlerin kapsamına bağlı olduğunu da hatırlamakta fayda var. Bu nedenle, bu görevlerin bir kısmını devralırsak, ücret buna göre düşecektir. Tabi bu sadece kendi yapabileceğimiz faaliyetler yani taşınmaz hakkını ve ipoteğin kendisini tapu ve ipotek kütüğüne girmek veya tapu ve ipotek sicili oluşturmak için başvuruda bulunmak.

Maalesef makalede tartışılan diğer tüm maliyetler aynı kalıyor.

Yasal dayanak:

  • 23 Nisan 1964 tarihli Medeni Kanun Kanunu (birleştirilmiş metin, 2019 tarihli Kanunlar Dergisi, madde 1145, değiştirildiği şekliyle);
  • 14 Şubat 1991 tarihli Noterler Kanunu (birleştirilmiş metin, Hukuk Dergisi 2020, madde 1192, değiştirildiği şekliyle);
  • Azami noter ücretleri oranlarına ilişkin 28 Haziran 2004 tarihli Adalet Bakanı Yönetmeliği (birleştirilmiş metin, Journal of Laws of 2020, madde 1473, değiştirildiği şekliyle)

Makaleyi arkadaşlarınızla paylaşarak sitenin geliştirilmesine yardımcı olun!

Kategori:

Ev operasyonu