Değerleme raporu, bir mülk değerleme uzmanı tarafından hazırlanan özel bir gayrimenkul değerleme şeklidir. Örnekleme çerçevesi resmi bir belgedir.

Değerlendirme, kredi prosedüründe standart bir adımdır. İşletme maliyetleri her zaman müşteri tarafından karşılanır. Buna karşılık, bankalar çoğunlukla işbirliği yaptıkları değerleme uzmanını belirtir. Elbette böyle bir kişinin seçimi, raporumuzun banka tarafından kabul edilmesini sağlar, ancak uzmanlar, ekspertiz raporunu kendiniz sipariş etmeye değer olduğunu ve bu nedenle mülk değerlemesini kendiniz yapacak bir ekspertiz bulmanız gerektiğini vurgulamaktadır. Kabul edilen değerlendiricilerin listesi Polonya Bankalar Birliği'nin web sitesinde bulunabilir.Ayrıca bankaya nereye kredi başvurusunda bulunmak istediğinizi de sorabilirsiniz.

Kendi ameliyatını olmaya neden değer? Anketi kendimiz yaptırırsak, anket bankaya değil bize ait olacaktır. Bu önemli bir avantaj, çünkü bir bankadan finansman konusunda olumsuz bir karar alırsanız, diğer bankanın hizmeti için tekrar ödeme yapmak zorunda kalmayacaksınız. Ekspertiz raporumuz var, biz onu zaten kapsıyoruz ve başka bir banka ekspertiz raporu istese bile kendi ekspertiz raporumuzla karşılaştırabiliyoruz. Bizimkinden daha az elverişliyse, bankayla konuşmak için bir tartışmamız var. Dahası - aklımızda bir mülk varsa, en baştan bir inceleme sipariş etmeye değer. İç huzurum ve satıcının bunun için istediğine değdiğinden emin olmak için. Sonuçta, ikincisi - satışı önemsediğinde - raporun hazırlanma masraflarına katılabilir veya en azından mülkün fiyatını maliyeti kadar az altabilir.

İçindekiler

  1. Bir ekspertiz ücreti ne kadar
  2. Bunu yapmaya değer olduğu zaman tahmini
  3. Değerlendirmeyi kim hazırlayabilir
  4. Tahmini çerçeve formülü
  5. Bir değerlendirme hazırlamak
  6. Değerlendirme raporu, hukuka uygunluk açısından değerlendirme
  7. Değerlendirme ne kadar süreyle geçerlidir - rapor güncellemesi

Bir ekspertiz ücreti ne kadar

Yani kendi ameliyatınıza yatırım yapmaya değer. Potansiyel faydalar dikkate alındığında, operasyonun maliyeti yüksek değildir. Yaklaşık 500-800 PLN'dir. Değerlemenin fiyatı, mülkün konumu ve özelliği, yöntem seçimi, yerel piyasadaki oranlar vb. Mekânsal gelişme planındaki amacı. Anket bir yıl sonra, aynı değerleme uzmanı tarafından imzalanmak şartıyla bir yıl daha uzatılabilir.

Bunu yapmaya değer olduğu zaman tahmini

Değerlendirme raporuna çeşitli durumlarda ihtiyaç duyulabilir, en yaygın olanları:

  • gayrimenkulün satış/alım fiyatının belirlenmesi;
  • servet paylaşımı; mülkün değerini belirleme, bağış
  • kalıcı intifa hakkı ücretleri güncellemesi;
  • talepçinin belediyeden tazmini;
  • emlak haczi;
  • ipotek teminatı;

Değerlendirmeyi kim hazırlayabilir

Mülk değerleme uzmanı, kalkınma bakanı tarafından verilen yetkilere sahip kişidir. Polonya'daki mülk değerleme uzmanlarının listesi, Kalkınma Bakanlığı tarafından tutulan Merkezi Mülkiyet Değerleme Uzmanları Sicilinde bulunabilir. Kayıt halka açıktır ve belirli bir değerlendiricinin niteliklerini kontrol edebilirsiniz ve hatta kontrol etmelisiniz. Mülk değerleme uzmanı olmayan kişilerin mülk değerleme alanında faaliyet göstermesi yasaktır ve 50.000 PLN'ye kadar para cezası ile cezalandırılır.PLN.

Değerleme uzmanının çalışmasının sonucu, yalnızca bir değerleme değil, çok daha fazlası olan bir değerleme raporu olacaktır - resmi bir belge statüsüne sahiptir ve bu da derecesini kesinlikle yükseltir. Anketi hazırlayan ve imzalayan kişi, burada verilen bilgilerden yasal olarak sorumludur. Ankette birçoğu var - sadece dairenin ayrıntılı bir açıklaması ve değerlemesi değil, aynı zamanda mülkün gelecekteki tahmini değeri veya komünün mekansal yönetimi açısından belirli bir yerin amaçlanan kullanımı.

Tahmini çerçeve formülü

Değerleme raporu yazılı olarak hazırlanmalı, içeriği yasaya ve gayrimenkul değerleme uzmanlarının mesleki standartlarına uygun olmalıdır. İçeriği ve şekli, hazırlandığı yer/bölge ve mülk değerleme uzmanı ne olursa olsun tek tip olmalıdır. Değerleme raporu, yapılan faaliyetlerin yasal dayanağı ve koşulları, somut çözümler, hesaplamaların gidişatının sunumu ve nihai sonucu içeren bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından gayrimenkulün değerlemesi için gerekli bilgileri içerir.

Değerlendirme raporu, aşağıdakiler dahil olmak üzere mülkün nasıl değerlendiğini açıklar:

  1. değerlemenin konusunun ve kapsamının belirlenmesi;
  2. mülk değerlemesinin amacını belirleme;
  3. gayrimenkul değerlemesi için resmi temel ve gayrimenkul verilerinin kaynakları;
  4. mülkün değerinin belirlenmesiyle ilgili tarihlerin belirlenmesi;
  5. mülkün durumunun açıklaması;
  6. değerlendirilmekte olan mülkün amacının göstergesi;
  7. değerlemenin amacı ve yöntemi açısından gayrimenkul piyasasının analizi ve özellikleri;
  8. belirlenen değerin türü, yaklaşım seçimi, tahmin yöntemi ve tekniğinin belirtilmesi;
  9. gayrimenkul değer hesaplamaları ve değerleme sonucunun gerekçeli sunumu.

Ekspertiz raporunda taşınmazın değeri tam zloti olarak ifade edilmektedir. Değerleme sonucunu bozmuyorsa, mülkün değeri en yakın bin zlotiye yuvarlanabilir.

Ekspertiz raporunda gayrimenkulün değerlemesine ilişkin özel durumları gösteren ilgili maddeler de yer almaktadır. Değerleme raporuna, hazırlanmasında kullanılan ilgili belgeler eşlik edecektir.

Bir değerlendirme hazırlamak

Ekspertiz raporunu hazırlayan emlak değerleme uzmanı tarih ve kaşesi ile imzalar. Bazen değerleme raporunun birkaç mülk değerleme uzmanı tarafından hazırlandığı durumlar olabilir. Bu durumda, rapor, onu hazırlayan tüm değerleme uzmanları tarafından tarihler ve kaşelerle birlikte imzalanmalıdır. Bu durumda, değerlemenin her bir bölümünün sorumluluğu, belirli bölümlerini hazırlayan değerleme uzmanlarına aittir.

Gdańsk İl İdare Mahkemesinin 12 Mayıs 2010 tarihli kararında, Ref. Act II SA/Gd 44/10 şunları söyledi: “1. Değerleme raporunun içeriğinin değerlendirilmesinden idare organı sorumlu olduğundan, değerleme raporunun, değerleme uzmanının değerleme yaklaşımı ile değerleme sonuçlarının mantıksallığının ve doğruluğunun analiz edilmesini sağlayacak şekilde hazırlanması gerekir.2. Raporun sonuçları, raporun içeriğine göre doğrulanabilir olmalı ve kullanılan düzeltmeler ve katsayılar ayrıntılı olarak açıklanmalıdır.3. Değerleme yönteminin yeterince açıklanmaması, değerleme raporunun kanıtsal yararlılığının değerlendirilmesini imkansız kılmakta ve bilirkişi, raporu gayrimenkul değerlemesi ile profesyonel olarak ilgilenmeyen kişiler için hazırladığını ve bu nedenle gerekli olduğunu unutmamalıdır. Bu kanıtların doğruluğunun değerlendirilmesini sağladığından, bilirkişinin raporda yer alan sonuçlara nasıl ulaştığını ayrıntılı olarak açıklamak. Bir değerleme raporu hazırlarken, değerleme uzmanı doğrulanabilir verilere güvenmelidir. Tarafların bulguların güvenilirliği konusunda şüpheleri olması durumunda, fiyatı belirlemek için sözleşmeleri kullanarak, uzman hesaplama için benimsenen düzenlemelerin kaynaklarını - noter tasdik işlemlerinin sayıları ve tarihleri dahil olmak üzere - gösterebilir.''

Değerlendirme raporu, hukuka uygunluk açısından değerlendirme

Aralarında önemli farklılıklar bulunan bir mülk için iki veya daha fazla değerleme raporu düzenlendiği de olabilir.Daha sonra belirli bir anketi, yasaya ve mesleki standartlara uygunluğu ve çalışmanın eksiksizliği açısından değerlendirmek mümkündür. Değerleme raporu, hazırlanma veya kullanılma amacına uygunluğu açısından da incelenebilir. Raporun bu şekilde değerlendirilmesi, gayrimenkul değerleme uzmanlarının meslek kuruluşları tarafından, bu değerlendirme için anlaşmanın imzalandığı tarihten itibaren iki ayı aşmayan bir süre içinde yapılır. Uygulamada en az iki değerleme uzmanından oluşan bir değerlendirme ekibi atandığı görülmektedir. İdari Usul Kanunu hükümlerine göre dava dışında bırakılacak olan bilirkişiler değerlendirmeye katılamazlar. Bu tür durumlar, değerleme raporunun aşağıdaki durumlarda 'inceleneceği' durumlarda ortaya çıkacaktır: - değerleme uzmanının taraf olduğu veya taraflardan biriyle, davanın sonucunun hak veya yükümlülüklerini etkileyebilecek şekilde yasal bir ilişki içinde olduğu; - Eşi ile ikinci dereceye kadar hısım ve hısımları, - Kendisine evlatlık, velayet veya vesayet yoluyla hısımlık bağı bulunan, - Tanık veya bilirkişi olduğu veya taraflardan birinin temsilcisi olduğu veya olduğu, veya Taraflardan birinin 2. ve 3. maddelerde sayılan kişilerden biri tarafından temsil edildiği; - İtiraz edilen kararın verilmesine katıldığı; - Bu nedenle kendisine karşı resmi bir soruşturma, disiplin veya ceza davasının başlatıldığı; - Hangi durumlarda Taraflardan birinin kendisinden üstün bir kişi olması, - Tarafsızlığı konusunda şüphe uyandırabilecek haklı öncüllerin bulunması.

Değerleme raporu ile ilgili olarak olumsuz bir değerlendirme yapılmışsa, değerleme raporu böyle bir değerlendirmenin düzenlendiği tarihten itibaren hukuki geçerliliğini yitirir, yani taşınmazın değeri hakkında görüş bildirme niteliğini kaybeder, ve gayrimenkul değerleme uzmanları meslek kuruluşu internet sitesinde bu derecelendirme hakkında 12 ay süreyle yayın yapmaktadır.

Varşova Yüksek İdare Mahkemesi 27 Şubat 2008 tarihli kararında konuştu, Ref. Perde II OSK 103/07: “1. Gayrimenkulün değeri belirlenirken, anketin doğruluğunun değerlendirilmesi, gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan bir meslek kuruluşu tarafından yapılır. Bu hükümde öngörülen prosedür, yalnızca anketin hazırlanmasının doğruluğunun değerlendirilmesiyle ilgilidir ve sonucu, değerleme konusunun değerinin belirlenmesi olmayabilir.2. Değerleme Uzmanı tarafından sunulan değerleme raporunun, gayrimenkul değerlemesi ve değerleme raporunun hazırlanmasına ilişkin Yönetmelikte belirtilen bu tür bir belgenin şekilsel gerekliliklerini karşılamasının yanı sıra, değerlemesi yapılan gayrimenkulle ilgili doğru verilere dayanması gerekir. .''

Aynı Mahkeme 8 Şubat 2008 tarihli kararında, Ref. Eylem II OSK 2012/06, tam teşekküllü bir değerlendirme raporu tarafından karşılanması gereken gereksinimler konusuna atıfta bulundu. "1. Değerleme raporu, 21 Eylül 2004 tarihli Gayrimenkul Değerlemesi ve Değerleme Raporunun Hazırlanması Hakkında Yönetmelikte (Değişik şekliyle 207 Sayılı Kanunlar Dergisi, madde 2109) belirtilen şekli gereklilikleri karşılamalı ve değerleme ile ilgili doğru verilere dayanmalıdır. değerlemesi yapılan gayrimenkul, benzer gayrimenkullerin uygun seçimi ve benzer gayrimenkulleri değerlemesi yapılacak gayrimenkulden ayıran özelliklerin doğru tespit edilmesi ve düzeltme faktörlerinin doğru belirlenmesi.2. Sanatta atıfta bulunulan ücreti belirleme olasılığı için temel konu. 36 saniye Mekânsal Planlama ve İmar Kanunu'nun 4. maddesi, mekânsal imar planında taşınmazın kullanım amacındaki değişikliğin, taşınmazın değerindeki değişikliği fiilen etkileyip etkilemediğidir.3. Benzer ve kıyaslanabilir taşınmazlardan hukuki, fiziki ve işlevsel durumu birbirine en çok benzeyen mallar anlaşılmaktadır.Farklılıklar olması durumunda, değeri belirleyen değerleme, önemli farklılıkların, yani değeri etkileyebilecek olanların yakalanmasına dayalı olarak uygun düzeltmelere tabi tutulur.4. Değerleme Uzmanı tarafından hazırlanan değerleme raporu, taşınmazın mahalli plan kabulü veya değişikliğinden önceki değerinin ve tahmini taşınmazın bu planın kabulü veya değişikliğinden sonraki değerinin kanıtıdır ve bu değerlerin farkı, ücreti belirleme esası.5. Bununla birlikte, § 56'nın ifadesi, gayrimenkul değerleme yönteminin numaralandırılmasının kapsamlı olduğu anlamına gelmez - katalog kapatılmıştır. Değerleme raporu, güvenilirliğini değerlendirmek için gerekli verileri içermeli ve aynı zamanda raporun belirli bir vakanın koşullarına uygunluğunu değerlendirmek için gerekli koşulları sağlamalıdır.''

Değerlendirme ne kadar süreyle geçerlidir - rapor güncellemesi

Değerleme raporu, yasal şartlarda değişiklik veya amacı gibi unsurlarda önemli bir değişiklik olmadıkça, düzenlendiği tarihten itibaren 12 ay süreyle hazırlandığı amaç için kullanılabilir. gayrimenkulün değeri, türü ve yeri, plandaki amaç yerel mekansal gelişim planı (yerel mekansal gelişim planının yokluğunda - komünün mekansal gelişiminin koşullarının ve yönlerinin incelenmesi veya arazi geliştirme ve geliştirme koşullarına ilişkin karar dikkate alınır), gayrimenkulün durumu ve benzer gayrimenkullerin fiyatları, geliri ve özelliklerine ilişkin mevcut veriler.Ancak bu, değerleme raporunun düzenlendiği tarihten itibaren 12 ay geçtikten sonra yeni bir değerleme raporunun düzenlenmesi gerektiği anlamına gelmez. Hazırladığınız raporun geçerliliğini onaylayabilirsiniz. Değerleme raporunun geçerliliği, onu hazırlayan değerleme uzmanı tarafından değerleme raporuna uygun bir madde konularak teyit edilmelidir. Sadece değerleme raporunu hazırlayan değerleme uzmanı değerlemenin geçerliliğini teyit edebilir, başka bir kişi veya başka bir gayrimenkul değerleme uzmanı olamaz.

Ayrıca burada belirtmek isterim ki yasa anlamında geçerliliğin teyidi yeni bir görüş değildir ve ancak referans çerçevesi ile ilgili hiçbir faktör değişmediğinde gerçekleşebilir. Anketin bu şekilde güncellenmesi, gayrimenkulün anketin hazırlandığı tarihteki gerçek ve cari değerine sahip olduğunu doğrulamak içindir.

Varşova İl İdare Mahkemesi'nin 19 Kasım 2010 tarihli kararında, ref. Act I SA/Wa 192/10 şu hükme varmıştır: "Her iki hüküm deg.n., ayrıca 21 Eylül 2004 tarihli gayrimenkullerin değerlemesi ve ekspertiz raporunun hazırlanmasına ilişkin yönetmelik (2004 tarihli Kanunlar Dergisi No. 207, madde 2109), mülk değerleme uzmanına değerlemenin güncellemesini hazırlama yetkisi vermemektedir. rapor. Böyle bir çalışma, Sanat anlamında bir gayrimenkul değerleme uzmanının görüşü değildir. 156 saniye 1 u.g.n. ve yukarıda bahsedilen § 55-58 anlamında düzenleme veya sanatta listelenen diğer faaliyetler. 173 bölüm 3a u.g.n. Yukarıda belirtilen § 58'e göre Yönetmelik gereği, ekspertiz raporunu sadece hazırlayan ekspertiz tarafından onaylayabilirsiniz. Bu, ankete, değerleme uzmanının yalnızca anketin güncel olduğunu beyan ettiği bir madde ekleyerek yapılır. Öte yandan, değerleme konusu taşınmazın değerinin düzeltilmesi yeni bir rapor düzenlenmesi sonucunu doğurmalıdır.”

Wrocław İl İdare Mahkemesinin 3 Kasım 2011 tarihli kararında, Ref. Act II SA/Wr 658/11, benzer bir pozisyon aldı: "Hem belediye yönetiminin hükümleri hem de 21 Eylül 2004 tarihli yönetmelik hükümleritaşınmazların değerlemesine ve değerleme raporunun hazırlanmasına (207 Sayılı Kanunlar Dergisi, madde 2109) ilişkin hükümler, değerleme uzmanına değerleme raporuna ek düzenleme ve dolayısıyla güncelleme hakkı vermez. Bu, böyle bir çalışmanın Sanat anlamında bir gayrimenkul değerleme uzmanının görüşünü oluşturamayacağı anlamına gelir. 156 saniye 1 u.g.n., esas olarak söz konusu kanun ve yönetmeliğin, burada belirlenen mülkün değerini ayarlayarak ekspertiz hazırlanmasını sağlamaması nedeniyle."

Gördüğümüz gibi, kanun koyucu açıkça sadece değerleme raporunun geçerliliğini teyit etme imkanı vermiş, ancak önceden hazırlanmış bir değerleme raporunun taşınmazın değerinin yeni bir tespiti yapılarak güncellenmesine izin verilmemektedir. Herhangi bir değişiklik olması durumunda yeni bir ekspertiz yapılması gerekecektir.

Ekspertiz raporunun geçerliliği onaylanarak "geçerliliği" 12 ay daha uzatılır. Ayrıca, yürürlükteki yasalar ışığında, değerleme raporunun geçerliliğinin yeniden teyit edilmesine izin verilmektedir.

Yasal işlemler:

  • 21 Ağustos 1997 tarihli gayrimenkul yönetimi yasası (Journal of Laws 2016. 2147 birleştirilmiş metin, değiştirildiği şekliyle)
  • 27 Mart 1997 tarihli mekansal planlama ve geliştirme yasası (Journal of Laws 2017.1073 birleştirilmiş metin)
  • 14 Haziran 1960 tarihli İdari Usul Kanunu (Değişik şekliyle Journal of Laws 2016.23, 2016.01.07 konsolide metin)
  • Gayrimenkullerin değerlemesi ve değerleme raporu hazırlanmasına ilişkin 21 Eylül 2004 tarihli Bakanlar Kurulu Yönetmeliği (22 Eylül 2004 tarihli ve 2004.207.2109 sayılı Kanunlar Dergisi, tadil edilmiş şekliyle birleştirilmiş metin)
  • 23 Nisan 1964 tarihli Kanun, Medeni Kanun (Kanunlar Dergisi 2017.459 birleştirilmiş metin, değiştirildiği şekliyle)
  • 17 Kasım 1964 tarihli Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (Kanunlar Dergisi 2016.1822 birleştirilmiş metin, değiştirildiği şekliyle)

Kategori:

Ev operasyonu