Müteahhit, apartman alıcılarının çıkarlarını nasıl koruyor? Konut emanet hesapları ve diğer çözümler, bir geliştiriciyle sözleşme yaptıktan sonra para kaybetmememizi sağlıyor mu?

İçindekiler

  1. Yönetmelik değişikliğinden önceki Ecpus hesapları
  2. Emanet hesaplarını yeni bir şekilde açıp kapatın
  3. Apartman inşaatının her aşamasında imar sözleşmeleri
  4. Yeni geliştirici açıklama yükümlülükleri
  5. Tesislerdeki kusurların kabul edildiği varsayımı
  6. Daireyi kabul etmeyi reddetme
  7. Kabul edildikten sonra bulunan kusurlar
  8. Banka iflası durumunda güvenlik
  9. Alıcılar ayrıca Geliştirme Garanti Fonu tarafından korunmaktadır

Daire veya müstakil ev alıcılarının haklarının korunmasına ilişkin 20 Mayıs 2021 tarihli Kanun ve Kalkınma Garanti Fonu (bundan böyle: Müteahhit Kanunu) 1 Temmuz 2022'de yürürlüğe girdi - selefinin yürürlüğe girmesinden sekiz yıl sonra. Diğer şeylerin yanı sıra, açık hesaplarda tutulan alıcı fonlarını korumak için kullanılan araçları değiştirdi.

Yönetmelik değişikliğinden önceki Ecpus hesapları

Önceki yasanın düzenlemelerine göre geliştirici, alıcılara aşağıdaki koruma önlemlerinden en az birini sağlamakla yükümlüydü:

  • kapalı konut emanet hesabı - yani, geliştirme sözleşmesinde belirtilen amaçlarla alıcı tarafından ödenen fonları tahsil etmek için kullanılan, geliştiriciye ait bir banka hesabı.Bu hesap türünden yatırılan paranın çekilmesi, mülkiyet hakkı alıcıya geçtikten sonra bir kez gerçekleşir;
  • işbu sözleşmede belirtilen geliştirme projesinin takvimine uygun olarak alıcı tarafından yatırılan fonların ödemesinin yapıldığı açık bir konut emanet hesabı;
  • banka/sigorta garantili konut emanet hesabı açın - ek bir garantinin kullanılması, geliştiricinin iflası durumunda tüketicinin geliştirici sözleşmesi kapsamında ödediği fon miktarının tamamını geri almasını sağladı.

Alıcı, hesabı tutan bankadan yapılan para yatırma ve çekme işlemlerine ilişkin bilgi vermesini talep etme hakkına sahiptir. Emanet hesabı sözleşmesini feshetme hakkı, yalnızca önemli nedenlerle feshedebilen bankaya aitti. Bankanın, geliştiriciye açık hesaptan ödeme yapmadan önce geliştirme projesiyle ilgili kontrol yükümlülükleri de vardı.

Ayrıca, eski yasa, geliştiriciler için sözleşme öncesi yükümlülükler, alıcının alacaklarının tapu ve ipotek siciline işlenmesi, mülkün kabulüne ilişkin düzenlemeler ve geliştirme sözleşmesinin konusuna ilişkin kusurlara ilişkin şikayette bulunulmasını sağlar, geliştiricinin iflası halinde sözleşmeden ve usule ilişkin düzenlemelerden cayma hakkı.

  • Çevrimiçi ve geleneksel arazi ve ipotek kaydı 2023 - nasıl kullanılır?

Kanun konusunu belirleyen hükümlerin lafzı, bazı tanımlar ve imar sözleşmesinin içeriği yorum şüphelerine neden oldu. Bu, Kanun hükümlerinin yalnızca, yapı kullanma izni hakkında herhangi bir karar verilmemiş veya müstakil konut söz konusu olduğunda, inşaatın tamamlandığının bildirilmediği sözleşmelere uygulanması uygulamasına yol açmıştır. Bu da müteahhit ile sözleşmenin inşaatın tamamlanmasından sonra akdedildiği bir durumda alıcının korumasını sınırladı.

Yapı kullanma izin belgesini aldıktan sonra müteahhit, artık inşaat aşamasını kapsamadığı için sadece ayrı bir mülkiyet hakkı tesis etme yükümlülüğünü kapsadığı için yükümlülüğünün kapsamı geliştirme sözleşmesinden farklı olan sözleşmeler akdedebildi ve aktarın. Yine de alıcı, bu tür bir anlaşma yaptıktan ve bir dairenin veya tek ailelik bir evin tam bedelini ödedikten sonra, onun sahibi olmadı. Mülkiyet devri, farklı bir sözleşme temelinde ve farklı bir zamanda gerçekleşti. Eski yönetmelikler, yeniden geliştirmeden kaynaklanan yeni daireleri veya müstakil evleri de kapsamıyordu (örneğin, eski fabrika binaları, oteller vb.).

Eski düzenlemeler, geliştiricinin alıcı ile rezervasyon sözleşmeleri akdetmesi ve bu hesaptan alınan ücretlerin düzenlenmesini de sağlamadı.

Emanet hesaplarını yeni bir şekilde açıp kapatın

Önceki geliştirici kanunun hükümlerinin birkaç yıl yürürlükte olmasına rağmen, açık emanet hesapları için ek teminat teşkil eden banka veya sigorta teminatı şeklindeki araçlar kullanılmadı.Piyasa, neredeyse tamamen ek teminat olmaksızın açık hesaplardan ve çok daha az ölçüde kapalı emanet hesaplarından ibaretti.

Geliştiricilerin en sık kullandığı açık emanet hesabı, geliştiricinin iflası durumunda alıcıya tam koruma sağlamaz. 1 Ocak 2016'dan beri müteahhitlere karşı iflas davalarında yürürlükte olan değişikliklere rağmen, alıcının hem ödenen parayı hem de mülkü kaybetme riski hâlâ var.

Kapalı bir hesap ise, geliştiricinin iflası, geliştirme sözleşmesi kapsamında ifadan kaçınma, hesap bakım sözleşmesinin banka tarafından feshedilmesi durumunda alıcı tarafından ödenen tüm fonların iadesini garanti eder, ayrıca alıcı veya geliştirici tarafından sözleşmeden çekilme. Bu alıcı dostu politikalar değişmedi.

Emanet hesabı açık olan banka ve sigorta teminatlarına olan faizin düşük olması ve alıcı haklarının yeterince korunmaması nedeniyle bu ek teminatların kanundan çıkarılmasına karar verildi.Aynı zamanda, geliştiricilerin her alıcının konut emanet hesabına yaptığı ödemeye katkı payı ödemesi gereken bir Geliştirici Garanti Fonu oluşturulmuştur.

Yeni yönetmelik, satışa başlayan bir müteahhidin sözde geliştirme projesi için açık veya kapalı bir konut emanet hesabı üzerinde sözleşme yapmakla yükümlü olduğunu şart koşuyor. Yatırım işlerinin projeden ayrılması durumunda satışı başlatan geliştirici her görev için ayrı ayrı emanet hesabı sözleşmesi yapmakla yükümlüdür.

Bu nedenle, yeni geliştirici kanunu iki emanet hesabı sağlar:

  • otwarty, geliştiriciye yatırılan fonların ödemesinin, geliştirme projesi veya yatırım görevinin programına uygun olarak şantiyede çalışma ilerledikçe gerçekleştiği yer;
  • kapalı, akdedilen geliştirme sözleşmesi kapsamındaki hakların her biri alıcıya devredildikten sonra, yatırılan fonların geliştiriciye bir kez ödendiği kapalı.

Hesabın sahibi geliştiricidir ve geliştiriciye ödenene kadar böyle bir hesaba yatırılan para alıcının malıdır. Projenin ilerleyişine göre hesaba ödeme yapar. Ödeme miktarı, programında belirtilen bireysel inşaat aşamalarının gerçek uygulama derecesine bağlıdır. Geliştirici, belirli bir aşamanın veya görevin tamamlandığını alıcıya kağıt veya başka bir dayanıklı araç üzerinde bildirmelidir.

Ödemeleri inşaat işlerinin ilerlemesiyle konut emanet hesabına bağlamak, müteahhit veya bankanın olası bir iflası durumunda alıcının ödediği fonları kaybetme riskini az altmanıza olanak tanır.

Geliştirici, bir geliştirme projesi veya yatırım görevi kapsamında akdedilen son imar sözleşmesinin mülkiyet devrine kadar konut emanet hesabını korumakla yükümlüdür. Yeni düzenlemeler ayrıca konut emanet hesabını sadece bankanın önemli sebeplerle feshetme hakkının olduğu ilkesini de getiriyor.

Apartman inşaatının her aşamasında imar sözleşmeleri

Mevcut Geliştirici Yasasının hükümleri, sözleşmenin inşaattan önce, inşaat sırasında veya inşaat sırasında yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, geliştiricinin sözleşme kapsamındaki hakları oluşturmayı taahhüt ettiği, geliştirici tarafından alıcı ile akdedilmiş herhangi bir sözleşme için geçerlidir. ayrıca tamamlandıktan sonra.

Geliştiricinin taahhüdü şunları içerir:

  • inşaat sırasında bir meskenin teklif edilmesi durumunda, yapı kullanma izni hakkında bir karar alınmadan önce - binanın inşası, mülkün ayrı mülkiyetinin kurulması ve bu mülkün mülkiyetinin alıcıya devri (örn. klasik bir geliştirme anlaşması). Benzer şekilde, tek ailelik bir konutla ilgili olarak, geliştiricinin yükümlülüğü, bu evin inşasını ve tek ailelik bir konutla geliştirilen bir mülkün mülkiyetinin devrini veya bir arsanın sürekli intifa hakkını ve tek bir evin mülkiyetini içerecektir. - üzerine inşa edilmiş, ayrı bir mülk oluşturan aile evi;
  • geliştiricinin yapı kullanma izni aldığı yerleşik binaların teklif edilmesi durumunda, ancak bu mülkün ayrı bir mülkiyeti tesis edilmeden önce - bu hakkın tesis edilmesi ve alıcıya devredilmesi;
  • kendisi için ayrı bir konut dairesi mülkiyeti kurulmuş olan yerleşik bir dairenin teklif edilmesi durumunda - bu dairenin mülkiyetinin alıcıya devri. Sözleşme müstakil bir konutla ilgili olduğunda, müteahhitin yükümlülüğü, müstakil konut ile geliştirilen mülkün mülkiyetinin alıcıya devrini veya arsa mülkiyetinin sürekli intifa hakkını ve müstakil evin mülkiyetini kapsayacaktır. ayrı bir mülk oluşturan (yani, klasik olarak anlaşılan satış vaadi sözleşmesinin tüm unsurları).

Önemli olarak, Geliştirici Yasası hükümleri, geliştiriciler dışındaki girişimciler tarafından tüketicilere yeni daire/ev satan (flippy denilen) sözleşmeler için de geçerlidir.

Geliştirici ile yapılan sözleşme, Kanun'da öngörülen düzenlemelerden daha az tüketici lehine hükümler içeremez. Geliştiricinin sözleşmelerinin bir parçası olarak uygulamayı başardığı ve alıcıların konumunu zayıflatacak (yeni kanunla belirlenen seviyenin altında) tüm hükümler etkisiz olarak değerlendirilmelidir.

Yeni geliştirici açıklama yükümlülükleri

Bir rezervasyon veya geliştirme sözleşmesi yapmakla ilgilenen potansiyel bir alıcı, oturma izni, tesisin bağımsızlık belgesi, mülkün ayrı mülkiyetini tesis etme eylemi ve rıza ile ilgili karar hakkında bilgi edinme hakkına sahiptir. ipoteksiz konut ayrımı için banka veya diğer ipotek alacaklısı veya böyle bir muvafakat taahhüdünü içeren belge.

Sırayla, geliştirici bilgi prospektüsünde diğerlerinin yanı sıra şunları da belirtmelidir:

  • yapı kullanma iznine ilişkin kararın kesinleştiği tarih veya müstakil konut inşaatının tamamlandığı tarih;
  • bir konut veya müstakil bir evin alanı;
  • fiyatı;
  • konutun bağımsızlık belgesinin veriliş tarihi;
  • ayrı mülkiyetini kurma tarihi;
  • konut emanet hesabının tutulduğu bankanın iflası halinde tek tip garanti limiti hakkında bilgi.

Müteahhit, daire/ev satın almakla ilgilenen kişiye, talepte bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, bilgi izahnamesini ücretsiz ve dayanıklı bir ortamda teslim etmekle yükümlüdür.

Tesislerdeki kusurların kabul edildiği varsayımı

Alıcının haklarını daha iyi korumak için, Geliştirici Yasası, sözde kusurların tanınması karinesini getirdi.

Dairenin kabulü, alıcı huzurunda oturma izni konusunda kesin karar alındıktan sonra gerçekleşir. Taraflar, diğer şeylerin yanı sıra, tesisin tespit edilen kusurlarını ve bunların önemli veya önemsiz olup olmadığını belirten bir kabul raporu hazırlar.Buna ek olarak, rapor, tespit edilen önemli kusurlar nedeniyle mülkü alıcının reddetmesini ve müteahhit tarafından önemli bir kusurun tanınmasını veya bu tür bir tanımanın reddedilmesini içerebilir.

Geliştiricinin, kusurları kabul etmek veya tanımayı reddetmek için protokolü imzalamasından itibaren 14 günü vardır (reddedilme nedenleriyle birlikte). Daha da önemlisi, geliştiriciden yukarıda belirtilen süre içinde bir yanıt gelmemesi durumunda, kusurları zımnen kabul ettiği varsayılır. Önceki geliştirici yasası, geliştiriciler için bu konuda herhangi bir yaptırım sağlamadı, bunun sonucunda geliştiriciler bazen son teslim tarihlerini kaçırdılar ve alıcıları merakta bıraktılar.

Geliştiricinin, daire veya evin bilinen kusurlarını gidermek için protokolü imzalamasından itibaren 30 günü vardır. Gerekli özeni göstermesine rağmen bu süre içinde eksiklikleri gideremezse, başka bir tarih belirtmek ve gecikmeyi gerekçelendirmek zorundadır. Ancak, geliştirici tarafından sağlanan yeni son tarih, alıcıyı gereksiz yere rahatsız etmemelidir.

Yasa ayrıca, geliştirici kusurları 30 gün içinde gidermediyse ve bunun için ek bir son tarih belirlemediyse veya geliştirici giderilmediyse, alıcının kusurları geliştiriciye ait olmak üzere kaldırma hakkına sahip olduğunu da sağlar. alıcı tarafından belirtilen ek süre içinde kusurları.

Daireyi kabul etmeyi reddetme

Yönetmelikler, alıcının, kabul sırasında dairenin/müstakil evin önemli bir kusuru olduğunu anlaması ve aynı zamanda geliştiricinin bunu raporda görmeyi reddetmesi durumunda malları kabul etmeyi reddedebileceğini öngörür. . Mevcut uygulama, bu kusurların doğası tesisin kullanımını engellese bile, alıcıların genellikle önemli kusurlar nedeniyle mülkü kabul etmeyi reddetme ihtimalinin olmadığını göstermektedir.

Geliştirici bir maddi kusur tespit ederse, yukarıda açıklanan prosedürün aynısı uygulanır (onarım için 30 gün vb.), ancak maddi kusurun giderilmesi için son tarihin sona ermesinden sonra alıcı cayma hakkına sahiptir sözleşmeden.

Alıcı, maddi bir kusur nedeniyle malları kabul etmeyi reddederse, taraflar, geliştiricinin kusuru tekrarlanan kabulden önce gidermesine olanak tanıyan yeni bir kabul tarihi üzerinde anlaşırlar.

Önemli bir kusur nedeniyle (tekrarlanan kabulün bir parçası olarak) kabulü gerçekleştirmenin bir başka reddi, alıcının bir inşaat uzmanının görüşünü sunma yükümlülüğünü doğurur.Alıcı, reddetme tarihinden itibaren bir ay içinde bir yapı bilirkişisinin görüşünü talep etmelidir. Bilirkişi görüşü beklenirken, taşınmazın mülkiyetini alıcıya devreden sözleşmenin akdedilmesi askıya alınır. Değerleme Uzmanı, önemli bir kusurun varlığını teyit ederse, alıcı sözleşmeden çekilebilir ve görüşün maliyeti geliştirici tarafından karşılanır. Ekspertiz böyle bir kusurun varlığını teyit etmezse alıcı görüş masraflarını karşılar ve malı kabul etmekle yükümlüdür.

Ancak Kanun, alıcı önemli bir kusur bildirdiğinde ve kabulü reddetme hakkını kullanmadığında geliştiricinin tesisi teslim etmeyi reddedip reddedemeyeceğini belirtmez. Geliştiricinin böyle bir hakkı olmadığı varsayılmalıdır.

Alıcının dairenin/evin önemli kusurları nedeniyle mülkü kabul etmeyi reddetmesi, geliştiricileri bu kusurları daha hızlı gidermeye motive etmeyi amaçlayan dairenin mülkiyetinin alıcıya devredilmesine ilişkin süre sınırını etkilemez, çünkü bu hakların devir süresi dolduğunda ve kusurlar giderilmediğinde alıcı sözleşmeden cayma hakkına sahip olacaktır.

Maalesef yönetmelikler önemli ve önemsiz kusur kavramını tanımlamıyor. Bu bakımdan, Medeni Kanun'da düzenlenen garantiye ilişkin hükümler temelinde doktrin ve içtihat kazanımları faydalı olacaktır. Önemli bir kusur, öğenin kullanım amacına uygun bir şekilde kullanılmasını engelleyen veya önemli ölçüde engelleyen bir kusur olarak kabul edilir. Önemli bir kusur, giderilemez bir kusur veya çıkarılabilir bir kusur olabilir. Bununla birlikte, önemli kusurları önemsiz kusurlardan ayırt etme koşulları oldukça belirsizdir ve özellikle profesyonel olmayan kişiler veya tüketiciler için tespit edilmesi zordur. Bu nedenle, bu konuda yorum anlaşmazlıkları ve tutarsızlıklar beklenmelidir.

Kabul edildikten sonra bulunan kusurlar

Müteahhit Yasası ayrıca, mülkün kabulünden sonra, ancak mülkün devrinden önce kusurların bulunması durumunda, alıcının müteahhite karşı talepte bulunma hakkını da sağlar. Böyle bir durumda, kusurların giderilmesi için son tarihlere ilişkin hükümler buna göre uygulanacaktır.Bu, kusurun giderilmesi için son tarihin, bildirim tarihinden itibaren sayıldığı anlamına gelir. Elbette böyle bir durumda alıcı, kabul çoktan gerçekleştiği için kabul etmeme durumundan yararlanamayacaktır.

Banka iflası durumunda güvenlik

Yasa, konut emanet hesabı tutan bir bankanın iflasını da düzenler. Gerçekleşse bile, geliştirme sözleşmesi geçerli kalacaktır.

İflas eden bankanın cari hesabına yatırılan fonlar, Banka Garanti Fonu Kanunu, mevduat garanti sistemi ve zorunlu yeniden yapılandırmaya ilişkin Kanun'da öngörülen garanti korumasına tabi olacak. Hükümlerine göre, emanet hesaplarında mudi, emanetçi değil, emanet eden taraftır. Bu, hesaba para yatıran alıcıların her birinin mevduat sahibi olduğu anlamına gelir. Her kişi, 100.000 Euro'ya kadar ayrı bir garanti limitine hak kazanır. Bankanın iflası halinde hesapta biriken fonlar (türüne bakılmaksızın) Banka Garanti Fonu tarafından yukarıda belirtilen tutarı geçmeyecek şekilde alıcılara iade edilir.limit. Ancak alıcı, garanti limitini aşan alacaklarını bankadan takip edebilecektir.

Alıcılar ayrıca Geliştirme Garanti Fonu tarafından korunmaktadır

1 Temmuz 2022 tarihinden itibaren, birincil piyasadan ev veya daire satın alan kişilerin ödediği paralar, Sigorta Garanti Fonu'nun hizmet verdiği Geliştirici Garanti Fonu'nun koruması kapsamındadır.

DFG fonları ayrı bir UFG banka hesabında toplanır. Diğerlerinin yanı sıra şunlardan geliyorlar:

  • geliştiricilerden ödenmesi gereken katkılar (şu anda açık hesap olması durumunda alıcının ödemesinin %0,45'i ve kapalı olması durumunda %0,1'i);
  • banka hesaplarına yatırılan nakit faiz ve Kalkınma Garanti Fonu kaynaklarının mevduatından elde edilen gelir;
  • geliştiricinin veya bankanın iflası durumunda iflas masasından gelir.

Fonlar şu durumlarda alıcıya ödenecektir:

  • geliştirme veya konut emanet bankası iflas edecek ve yatırım durdurulacak;
  • alıcı sözleşmeden cayar, ancak bu, geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirmemesinin bir sonucu olacaktır (örneğin, belirli bir süre içinde mülkün mülkiyetini alıcıya devretmeyecek veya bir mülkü kaldırmayacaktır). önemli kusur) ve müşteriye ödenen parayı iade etmeyecek;
  • alıcı veya mütevelli müşteri ile olan sözleşmeden çekilecektir.

Yasal dayanak:

20 Mayıs 2021 tarihli Daire veya Müstakil Ev Alıcısının Haklarının Korunması ve İmar Garanti Fonu Kanunu (Kanunlar Dergisi, madde 1177)

Kategori:

Ev operasyonu