Evin yapımını vekil bir yatırımcıya emanet etmeye karar verdiyseniz, onunla bir sözleşme imzalamanız gerekir. İki tür yatırım temsil sözleşmesi vardır - mütevelli ve vekil. Aralarındaki farkı açıklıyoruz.

Kimler yedek yatırımcı olabilir? İkame yatırımcının hak ve yükümlülükleri nelerdir? İkame yatırımcı nelerden sorumludur? Ona ne kadar ödeme yapılmalı?

İçindekiler

  1. Yatırım temsil sözleşmesinin kapsamı
  2. Yatırım yenileme sözleşmesi nedir?
  3. İki tür yatırım temsil sözleşmesi
  4. Güven türü yatırım vekalet sözleşmesi
  5. Temsilci tipi yatırım temsil sözleşmesi
  6. Geniş bir yelpazede yatırım yenileme anlaşması
  7. İhale usulünde genel yüklenicinin seçimi ile yatırım ikame sözleşmesi
  8. İki aşamalı yatırım ikame sözleşmesi (ihaleli veya ihalesiz sistemde)
  9. Yatırım temsil sözleşmesinin feshi
  10. Yedek yatırımcı tarafından gerçekleştirilen yatırımın finansmanı nasıl işliyor
  11. ŞUNA GÖZ ATIN: indirilecek şablonlar ve formlar

Yatırım temsil sözleşmesinin kapsamı

Medeni Kanun (bundan böyle Medeni Kanun olarak anılacaktır) yatırım ikame sözleşmelerinin konusunu düzenlemez. Ayrıca, bu tür sözleşmeler için şablonlar veya bunların akdedilmesi için genel şartlar ve koşullar da yoktur. Bu tür sözleşmeler, vekâlet sözleşmesi veya hizmet sağlanmasına ilişkin sözleşmeler olarak sınıflandırılır ve bunlara vekâlet hükümleri buna göre uygulanır (Mad.Medeni Kanun md. 750) veya ikame yatırımcı dolaylı ikame sayılır (örneğin komisyoncu, Medeni Kanun m. 765).

Önemli! Yatırım temsili, genellikle yatırımların uygulanması için yatırım temsili sözleşmeleri veya tröst belgeleri olarak bilinen sözleşmeler temelinde gerçekleştirilir.

Vekil yatırımcılar, yatırım temsili kapsamına giren faaliyetlerin icrasında profesyonel olarak iştigal eden hem gerçek hem de tüzel kişiler, hatta tüzel kişiliği olmayan kuruluş birimleri olabilir. Uygulamada, yatırım temsili genellikle tasarım ofisleri ve tüzel kişiliğe sahip birimler tarafından gerçekleştirilir: mimarlar, yatırımcı denetim müfettişleri ve mimarlar ve inşaat şirketleriyle sözleşmeler yapılmasında doğrudan yatırımcının yerini almak, inşaat sürecini organize etmek, bitmiş binanın inşaatı, kabulü ve devreye alınmasının yanı sıra yatırımcının gözetimini yapmak.

Önemli! Yatırım ikame sözleşmesi, burada belirtilen bir inşaat nesnesinin performansına yönelik bir sözleşme değil, İnşaat Kanunu hükümlerine göre yatırımcının kendisi - sipariş veren tarafça gerçekleştirilmesi gereken tüm bu faaliyetlerin performansına yönelik bir sözleşmedir. belirli bir yatırım görevinin uygulanmasında.

Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sonucunda, emanet senedinde belirtilen ifa sürelerine uyulmaması durumunda, yedek yatırımcı gecikme nedeniyle sözleşmeden doğan zararları ödemekle yükümlüdür. bu performansın yerine getirilip getirilmemesi, üzerinde hiçbir etkisinin olmadığı ve engelleyemediği bir ayaklanmanın sonucuydu.

Yedek yatırımcı bu masrafları üstlenmeyi kabul etmiş olsa bile, yükleniciye atfedilebilir nedenlerle yatırımın uygulanması sırasında ortaya çıkan inşaat ve montaj işlerine ilişkin ilave masraflar yatırımcıya yansıtılmaz.

Yatırım yenileme sözleşmesi nedir?

Yatırım ikame sözleşmesi ile, ikame yatırımcının, doğrudan yatırımcıya karşı, belirli bir iş için bir sözleşmenin veya Şirket tarafından sağlanan diğer tipik sözleşmenin konusu olmayan yasal işlemlerde bulunmayı veya hizmetleri ifa etmeyi taahhüt ettiği varsayılmaktadır. Medeni Kanun, süreç yatırımının hazırlanmasında ve organizasyonunda, uygun seyrinin sağlanmasında ve yatırım anlaşmasının yürütülmesinde.

Yatırım ikame sözleşmesi bu nedenle, durum tespiti sözleşmesi olarak sınıflandırılan hizmetlerin sağlanmasına yönelik bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin konusu, inşaat sürecinin tüm aşamalarında bir yapı nesnesinin (inşaat işleri) usulüne uygun olarak uygulanması ve tamamlanmış yatırım projesinin yerleşmesi için gerekli yasal işlemlerin yapılması veya hizmetlerin ifasıdır. Yatırım temsilciliği sözleşmesi kapsamında, proje yöneticisi özenli davranmayı taahhüt eder ve yükümlülüğünü, bir inşaat nesnesinin (inşaat işleri) yürütülmesi olan amaca ulaşılmasını sağlayacak şekilde yerine getirmelidir.

Yükümlülüğünün yerine getirilmesi sırasında, proje sorumlusu nihai amacı bitmiş bir iş (işler) şeklinde sonuca ulaşmak olan bir dizi sözleşme yapabilir.

Önemli! Proje yöneticisinin yükümlülüğünün konusu, belirli bir bina veya inşaat işi şeklindeki nihai etki değil, nihai olarak belirli bir görevin veya yatırım projesinin uygulanmasını sağlayan yasal işlemler yapma (sözleşmeler yapma) veya hizmetler sunma yükümlülüğüdür. .

İki tür yatırım temsil sözleşmesi

Uygulamada iki tür yatırım yenileme sözleşmesiyle karşılaşıyoruz. Birincisi mutemet tipi sözleşme, ikincisi ise vekaletname veya vekalet sözleşmesi olarak adlandırılır.

Spesifik sözleşme türünü seçmek doğrudan yatırımcıya kalmıştır. Taraflar böyle bir anlaşmanın şeklini seçmezlerse, o zaman Sanat uyarınca. 734 § 2 ile bağlantılı olarakşaka. Medeni Kanun'un 740. maddesinde, ikame yatırımcının hem doğrudan yatırımcı adına hem de kendi adına hareket edebileceği varsayılmaktadır.

Seçim üzerinde düşünülmeli ve bir vakıf sözleşmesine karar verirsek, dikkatli bir şekilde hazırlanmalıdır çünkü ikame yatırımcının yüksek derecede bağımsızlığı ile karakterize edilir. Ancak, örneğin belirli içerikli sözleşmeler akdedilmesi veya karşı taraf seçilmesi gibi konularda doğrudan yatırımcının rızasının alınmasını gerektiren hükümler içerebilir.

Sözleşmenin yasal yapısını net bir şekilde belirlemek, hak ve yükümlülüklerini ayrıntılı olarak belirlemek her iki tarafın da çıkarınadır. Bu, olası anlaşmazlıkları önler.

Önemli! İşbu sözleşmenin hukuki yapısının ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin ayrıntılı olarak tanımlanması, yatırım temsil sözleşmesinin her iki tarafının da çıkarınadır.

Güven türü yatırım vekalet sözleşmesi

Güvenli yatırım ikame sözleşmesi, ikame yatırımcının kendi adına hareket ettiği, ancak emri veren doğrudan yatırımcı adına hareket ettiği anlamına gelir.İkame yatırımcı, inşaat sürecinin uygulanması için gerekli tüm sözleşmeleri, yani yapım işleri, tasarım işleri, makine ve teçhizat tedarikçileri vb. Bu nedenle, bu sözleşmelerin garanti, garanti veya uygunsuz ifasından doğan her türlü iddianın peşine düşen yedek yatırımcıdır. Ayrıca müteahhitlere tüm ödemeleri yapıyor.

Güven Karakter Sözleşmesi:

  • vekil yatırımcı, asıl doğrudan yatırımcı adına hareket eder, ancak kendi adına;
  • proje yöneticisi inşaat sürecinin uygulanması için gerekli sözleşmeleri yapar (bu sözleşmelere taraftır);
  • doğrudan yatırımcı, yalnızca ikame yatırımcı ile bir sözleşme ile bağlıdır ve yalnızca ona ödeme yapar (yatırımının gerçekleştirilmesi veya tasarruf hakkı için fon aktarır);
  • yüklenicilere yapılan ödemeler, ikame yatırımcı tarafından yapılır (pratikte, ikame yatırımcıya doğrudan doğrudan yatırımcı tarafından düzenlenen faturaların ödenmesini öngören sözleşmeler olmasına rağmen);
  • doğrudan bir yatırımcı, zamanında ödeme için yüklenicilere karşı sorumlu değildir. Ayrıca tasarım dokümantasyonunun sağlanması, kabullerin yapılması, yatırımcı teslimatlarının yapılması vb. diğer hizmetlerin zamanında yerine getirilmesinden dolayı yüklenicilere karşı doğrudan sorumlu değildir;
  • yedek yatırımcı, garanti, kefalet, yükümlülüklerin uygunsuz ifası vb.den doğan alacakların peşine düşer;
  • yedek yatırımcı, akdedilen sözleşmelerden doğan haklarını doğrudan yatırımcıya devreder, böylece gelecekte özellikle kusurlar için garanti kapsamında tazminat taleplerini takip edebilir.

Ancak uygulamada, yükleniciler tarafından ikame yatırımcıya kesilen faturaların doğrudan doğrudan yatırımcı tarafından ödendiği anlaşmalar giderek daha sık akdediliyor. Bunun nedeni genellikle müteahhitlerin ikame yatırımcıların ödeme gücüne güven duymamaları ve nakit akış süresini kıs altma arzusudur.Bu tür ödemeler transfer şeklinde yapılır. İkame yatırımcı, doğrudan yatırımcıdan kendisine olan alacaklarının bir kısmının gösterdiği kişilere ödenmesini kabul veya taahhüt eder ve ücreti buna göre az altılır.

Önemli! Güvene dayalı sözleşmelerde, doğrudan yatırımcı sadece vekil yatırımcıya karşı sorumludur - ona ödeme yapar ve ödememe veya ödemede gecikme nedeniyle yüklenicilere karşı sorumlu değildir.

Doğrudan yatırımcı, işlerin zamanında yapılması için gerekli hizmetlerin zamanında yerine getirilmesinden, örneğin; yatırımcı malzemeleri Ayrıca, doğrudan yatırımcı sadece yedek yatırımcıya karşı tazminat talebinde bulunabilir.

Anlaşmanın tartışılan şekli, ikame yatırımcının yüksek bağımsızlığı ile karakterize edilir, bu nedenle, doğrudan yatırımcı kullanmadan önce bunu dikkatlice düşünmeli ve anlaşmanın uygun şekilde yapıldığından emin olmalıdır.İkame yatırımcının sözleşme yapma özgürlüğünü sınırlayan sözleşme maddelerine, örneğin, doğrudan yatırımcının belirli içerikli bir sözleşme yapmak için rızasını gerektiren hükümler, doğrudan yatırımcı tarafından ikame yatırımcı tarafından akdedilen sözleşmelere belirli hükümler getirilmesi ve yüklenici, yedek yatırımcının sunduğu adaylar arasından

Önemli! Doğrudan yatırımcı, yüklenici, tedarikçi vb. ile yapılan sözleşmelere hiç taraf değilse, proje sorumlusu bu sözleşmeler kapsamındaki tüm menfaat veya hakları doğrudan yatırımcıya devretmekle yükümlüdür.

Prensip olarak doğrudan yatırımcı, ikame yatırımcıya karşı tazminat talep edebilir. Öte yandan, ikame yatırımcının karşı taraflarına karşı alacaklarının takip edilebilmesi için, (devir şeklinde - Medeni Kanun md. 509) ikame yatırımcının doğan alacak ve haklarını doğrudan yatırımcıya devretmesi gerekir. bu sözleşmelerden transfer yoluyla.

Temsilci tipi yatırım temsil sözleşmesi

Temsilci tipteki yatırım temsil sözleşmesinde, ikame yatırımcı doğrudan yatırımcı adına ve hesabına hareket eder. Böylece ikame yatırımcı, doğrudan yatırımcının vekili olur (Medeni Kanun'un 96. Maddesi ve devamı). Doğrudan yatırımcı adına hareket eden ikame yatırımcı, diğer kuruluşlarla (yükleniciler) doğrudan yatırımcı bu ilişkilere taraf olacak şekilde hukuki ilişkiler kurar. Böylece, ikame yatırımcı tarafından gerçekleştirilen faaliyetlerin hukuki sonuçları, doğrudan yatırımcının hukuki alanında gerçekleşmektedir. Bu, proje süpervizörü tarafından akdedilen herhangi bir sözleşmenin aslında doğrudan yatırımcı tarafından akdedildiği anlamına gelir.

Temsili tipte yatırım gösterimi için sözleşme varyantında - doğrudan yatırımcı:

  • hak ve yükümlülükler edinir,
  • muhtemel talepleri (tröst durumunda olduğu gibi yedek yatırımcıdan değil) yüklenicilerinden alır,
  • yüklenicilere doğrudan ödeme yapar,
  • verdiği hizmetlerin zamanında ödenmesinden doğrudan yüklenicilere karşı sorumludur.

Öte yandan, temsili türde yatırım temsili için sözleşme varyantındaki yükleniciler, hizmetlerin (örneğin inşaat işleri) uygun şekilde yerine getirilmesi için doğrudan doğrudan yatırımcıya karşı sorumludur. Bir sözleşmeyi etkili bir şekilde akdetmek için ayrı bir vekaletname gerekli değildir. Sanat uyarınca. Medeni Kanun'un 734 § 2 maddesinde, sözleşmede ayrı hüküm bulunmaması halinde, vekâlet, vekil adına kanuni bir işlem yapma yetkisini içerir. Bu durumda emri veren kişi yani doğrudan yatırımcı aynı zamanda asil, emri kabul eden kişi yani yedek yatırımcı da vekildir. Dolayısıyla ikame yatırımcı, doğrudan yatırımcı adına hareket etmeye yetkili olduğu gibi yükümlü de olmaktadır. Bu durumda, doğrudan yatırımcı ile yedek yatırımcı arasındaki ilişkilere Medeni Kanun'un temsile ilişkin hükümleri uygulanır.

Proje sorumlusu ve doğrudan yatırımcının hak ve yükümlülüklerinin kapsamına bağlı olarak temsili türde yatırım temsil sözleşmesi aşağıdaki şekilde olabilir:

  • çok çeşitli yatırım ikame sözleşmeleri, ihale yoluyla genel yüklenicinin seçimini sağlayan yatırım ikame sözleşmeleri,
  • iki aşamalı (ihale sistemli veya ihalesiz) uygulanan yatırım ikame sözleşmeleri.

Geniş bir yelpazede yatırım yenileme anlaşması

Sözleşmenin bu varyantında, doğrudan yatırımcı, yatırım görevinin uygun ve zamanında yerine getirilmesi için gerekli fonları sağlamayı taahhüt eder. Aksi takdirde, ikame yatırımcı, yatırım görevinin belirtilen bitiş tarihini değiştirme hakkına sahip olacaktır. Ayrıca, kontrolü dışındaki ve doğrudan yatırımcıya bağlı olan diğer durumlarda da bu tarihi değiştirme hakkını saklı tutabilir.

Önemli! Yatırım ikame sözleşmesinde, ikame yatırımcı büyük ölçüde doğrudan yatırımcı adına ve hesabına hareket eder.

Proje yöneticisi, sözleşmeleri akdeder ve inşaat sürecindeki tüm katılımcılara karşı, görevin uygulama için uygun şekilde hazırlanması ve uygulanması için gerekli olan bu gerekçeler ve sınırlar dahilinde yükümlülükler üstlenir. Durum tespiti sözleşmeleri için sağlanan limitler dahilinde değerlendirilerek, sözleşme kapsamındaki faaliyetlerin uygunsuz bir şekilde yerine getirilmesinin normal bir sonucu olarak zarara uğramaktan doğrudan yatırımcıya karşı sorumludur. Ancak, proje yöneticisinin eylemlerinden veya ihmallerinden kaynaklanmadığı sürece, tasarımcıların, yüklenicilerin veya hizmet sağlayıcıların yükümlülüklerini yerine getirmemesinden veya uygunsuz şekilde yerine getirmesinden sorumlu değildir. Zararın tazmini sadece zarar görenin uğradığı zararı kapsar.

Yatırım ikame sözleşmesinin varyantında, ikame yatırımcının görevleri büyük ölçüde: olacaktır.

  1. arazi geliştirme ve geliştirme koşulları hakkında karar alma;
  2. Jeolojik, jeodezik ve ölçme işlerinin yapılmasına yönelik sözleşmelerin imzalanması için işlerin sırası;
  3. görevi tasarlamak için gerekli veri ve malzemeleri elde etme;
  4. bir inşaat projesi sipariş etmek ve bunun uygulanması için uzman bir kuruluşla sözleşme yapmak;
  5. yatırımcının yatırım görevleri için arazi edinmesi için gerekli olan arazi ve yasal belgelerin hazırlanması;
  6. müteahhit veya yatırımcı tarafından projeye yapılan itirazları tasarımcıya bildirmek ve onunla uygun açıklamaları yapmak;
  7. inşaat ruhsatı almak;
  8. açık ihale (teklif ve müzakere) kapsamında inşaat işleri için sipariş verilmesi ve bunların uygulanması için sözleşmeler yapılması;
  9. inşaat sahasını müteahhit(ler)e devretmek;
  10. yatırımcının teminine ilişkin kısımda yüklenici ile akdedilen sözleşmeden kaynaklanacak ölçüde makine ve teknolojik teçhizatın yatırımcı, yedek yatırımcı ve yüklenici arasında kararlaştırılan tarihlerde temin edilmesinin sağlanması;
  11. yatırımcı gözetim işlevlerini bu konuyla ilgili yürürlükteki düzenlemelere uygun olarak yürütmek;
  12. yatırımcıya yatırımın finansmanına başlamak için gerekli belgeleri hazırlamak ve sağlamak;
  13. yüklenici ile yapılan sözleşmede belirtilen yatırımın veya ilgili kısmının kesin kabulünün yapılması ve kesin kabulü. Bu faaliyetlerin bir parçası olarak, proje yöneticisi şunları taahhüt eder: kabul için hazır olduğunu teyit etmek; yükleniciden kısmi kabuller (özellikle, örtülen veya kaybolan işler) ve kesin kabul yapmak; yatırımcıya kabul raporları ve uygulama belgelerinin sağlanması; yüklenicilerle yapılan sözleşmelerde belirlenen garanti süresinin bitiminden sonra kesin kabulü yapmak;
  14. yapı kullanma izni almak;
  15. kabul (yatırım) nesnesini yatırımcıya veya onun tarafından belirlenen bir kullanıcıya teslim etmek;
  16. işlerin yüklenici(ler)i tarafından sunulan ayrıntılı hesaplamaları veya inşa sonu maliyet tahminlerini kontrol etme;
  17. işlerin (yatırımların) yerleşimine ekli yüklenicinin faturalarını ve belgelerini kontrol etme;
  18. yatırım sonrası son ödeme;
  19. yatırımcıya ait jeodezik hizmetlerin yürürlükteki mevzuat veya sözleşmelere uygun olarak sağlanması ve uygulama sonrası jeodezik envanterinin sağlanması;
  20. sözleşmeden doğan yükümlülüklerin uygunsuz veya zamansız bir şekilde yerine getirilmesi nedeniyle tasarımcı, tedarikçiler ve yüklenicilerden kaynaklanan tazminat veya sözleşme cezalarının araştırılması ve uygulanması;
  21. kamu alımlarına ilişkin akdedilen sözleşmelerin bu sözleşmelerin usulüne uygun ifası için teminatlı olarak verilmesi ve bu teminatın taksimi ve ibra şartlarının belirlenmesi.

Doğrudan yatırımcının yükümlülükleri şunları içerir:

  1. binanın (inşaat işleri) uygun ve zamanında yapılması için gerekli fonların sağlanması;
  2. sipariş vermede önemli bir ilerleme gerektiren durumlarda yatırımı uygulamaya hazırlama maliyetleri ile makine ve teçhizatın teslimat maliyetlerini karşılamak için fon sağlanması;
  3. proje sorumlusu tarafından kontrol edilip onaylanan faturaların yüklenici ile yapılan sözleşmede belirtilen süreler içerisinde ödenmesi;
  4. tasarımcı (yükleniciler) ile konu ile ilgili müzakerelere katılım ve kendileriyle yapılan sözleşmelere ilişkin fiyat müzakerelerine katılım veya - sözleşmeler söz konusu olduğunda - bir yatırım görevinin yerine getirilmesi için kamu ihale prosedürüne katılım (çalışır);
  5. inşaat projesinin geliştirilmesinde proje sorumlusu ve tasarımcı ile işbirliği;
  6. proje yöneticisi ve yüklenicilerin görevlerini etkin bir şekilde yerine getirebilmeleri için gerekli veri ve belgeleri proje yöneticisine sağlamak;
  7. bir inşaat projesinin veya inşaat işlerinin bu projenin uygulanması veya işlerin ifası için sözleşmelerden çekilmesi halinde ilerlemesine ilişkin komitelere katılım;
  8. makine ve ekipman alımından doğan borçların tasfiyesi;
  9. uygulama planı kapsamındaki binaların proje yöneticisi ile kararlaştırılan tarihlerde yıkılmasıyla bağlantılı olarak ikame dairelerin temin edilmesi;
  10. yedek yatırımcı olarak hareket ettiği için ücret ödemesi;
  11. inşaat işlerinin (yatırımların) düzgün bir şekilde yürütülmesi için gerekli işlere fon sağlamak;
  12. şunların masraflarını karşılama: birincil amacı yatırımcının çıkarlarını savunmak olan ve yatırımcı ile mutabakata varılan davanın başlatılması; geçerli düzenlemelerle gerekçelendirilen veya yatırımcı ile mutabakata varılan projede olası değişiklikler veya güncellemeler; diğer gerekli masraflar, bunlara katlanma kararı verilmeden önce yatırımcı ile yazılı olarak kararlaştırılır.

Direkt yatırımcı, proje hazırlık çalışmaları ve inşaat işlerinin ilerleyişi hakkında proje sorumlusundan bilgi ve veri alma hakkına sahiptir. Bu konuda herhangi bir görüş veya çekince beyan etmesi halinde, proje sorumlusu alınan pozisyonu veya alınan aksiyonları derhal doğrudan yatırımcıya bildirmekle yükümlü olacaktır.

Yatırım temsilinin gerçekleştirilmesi için, ikame yatırımcı belirtilen tutarda ücrete hak kazanır. Genellikle yatırım görevinin yaklaşık değerinin kararlaştırılan bir yüzdesidir. İnşaat işlerinin sözleşme değeri, inşaat işlerinin yürütülmesine ilişkin sözleşmelerde belirtilen seviyede ve yatırım görevinin tamamlanması için sözleşmeye bağlı son teslim tarihinde tutulursa, bu tür bir ücret kararlaştırılan bir yüzde oranında artırılabilir. Tipik olarak, proje süpervizörü, doğrudan yatırımcının, proje süpervizörü tarafından başlatılan işlerin gerçekleştirilme şeklindeki bir değişiklikten aldığı faydaların kararlaştırılan bir yüzdesine de hak kazanır.

Proje yöneticisine ödenecek ücret şu şekilde olabilir:

  • ödemeler, sözleşmenin imzalanmasından sonraki 7 gün içinde, ücretin %10'luk eş zamanlı avans ödemesiyle;
  • yedek yatırımcının faaliyetleri için kararlaştırılan ücretin her ay takas ayının bitiminden sonraki 10. güne kadar ödenmesi ile sözleşmenin ifasının başlamasından sonraki ödemeler;
  • kesin iş kabul raporuna istinaden düzenlenen kesin faturanın, yatırımın kabulü ve mutabakatı faturanın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde;
  • garantiler ve garantiler alanında yatırım ikamesi için ödemeler - süreleri dolduktan sonra.

Proje süpervizörünün kontrolü dışındaki veya proje yöneticisine atfedilebilir sebeplerden dolayı inşaat sürecinde kesinti olması durumunda, doğrudan proje yöneticisinin başlatılan aşama veya işin bir kısmı için tam ücret alma hakkı vardır. İşler.

Doğrudan yatırımcının yatırım finansmanı için fon sağlama yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, yedek yatırımcının aşağıdaki (seçme) hakkı olacaktır:

  • inşaat çalışmalarını askıya alarak, doğrudan yatırımcıdan yatırımın durdurulduğu tarihe kadar yapılan inşaat işleri için ücret ödemesini talep etmek;
  • yüklenicinin ücretinin ödenmesini talep ettiği tarihten itibaren bir ay sonra doğrudan yatırımcıya atfedilen nedenlerle sözleşmeden cayma. Bu durumda, doğrudan yatırımcının ayrıca toplam yatırım maliyetinin kararlaştırılan yüzdesi tutarında bir sözleşme cezası ödemesi gerekebilir. Sözleşmeden cayma için öngörülen akdi cezalar, ikame yatırımcının uğradığı zararı karşılamıyorsa, sözleşmede ilgili bir hüküm bulunması kaydıyla, tabii ki gerçekten uğradığı zarar kadar ek tazminat talep edebilir.

Taraflardan biri sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmeyi geciktirirse, diğer taraf gecikmenin her günü için kararlaştırılan ücret yüzdesi tutarında sözleşmeden doğan cezalar talep etme hakkına sahiptir. Taraflar ayrıca sözleşmede fiilen uğradıkları zarar miktarı kadar ek tazminat talep etme hakkını da öngörebilirler.

İhale usulünde genel yüklenicinin seçimi ile yatırım ikame sözleşmesi

Sözleşmenin bu varyantında, ikame yatırımcı, anapara (doğrudan yatırımcı) adına ve hesabına yatırım ikamesi faaliyetlerinde bulunur. Böyle bir anlaşmanın tarafları, genel yüklenicinin bir ihale prosedüründe seçileceğini varsayarak, jeodezik, jeolojik ve tasarım yüklenicilerinin seçim prosedürünü belirleyebilirler.

Önemli! İhale usulünde genel yüklenicinin seçildiği yatırım yenileme sözleşmesi kapsamında, vekil yatırımcı, yatırım görevinin uygulanması için uygun hazırlık için gerekli olduğu ölçüde, sözleşmeler akdeder ve inşaat sürecindeki tüm katılımcılara karşı yükümlülükler üstlenir. ve bu görevin performansı için.

Proje yöneticisi, işverenin işini ve çıkarlarını korumak için adımlar atmakla yükümlüdür. Yüklenicinin sorumluluğu için Medeni Kanun'un belirlediği sınırlar içinde gerekli özeni göstermekle yükümlüdür. Bununla birlikte, yatırım görevinin yerine getirilmesi ile ilgili hazırlık çalışmaları ve işler yapan kuruluşların, özellikle tasarımcılar, yükleniciler ve işlerin taşeronları tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi veya uygunsuz şekilde yerine getirilmesinden kaynaklanan müvekkilin uğradığı zararlardan sorumlu değildir. tedarikçiler.

Yedek yatırımcıya, doğrudan yatırımcı tarafından ilgili faaliyetlerin icrasını başka bir kuruluşa emanet etme yetkisi de verilebilir. Doğrudan yatırımcıyı bu konuda bilgilendirmelidir. O halde bu birimin seçiminde gerekli özenin gösterilmemesinden sadece kendisi sorumludur (Medeni Kanun'un 738. maddesi). Ancak, bu tür bir yetkinin bulunmaması veya bildirimde bulunulmaması durumunda, ikame yatırımcı, belirli faaliyetlerin icrasını görevlendirdiği işletmenin işleyişinden kendi faaliyetiymiş gibi sorumludur.Ayrıca, ikame yatırımcı, kendisi yatırım yenileme faaliyetini gerçekleştirmiş olsa dahi, kazaen kayıp veya zararın meydana geleceğini ispat etmedikçe, sözleşme konusunun ifası sırasında kazaen kaybolmasından veya zarar görmesinden sorumludur (Hukuk Kanunu m. 739). Kod).

İki aşamalı yatırım ikame sözleşmesi (ihaleli veya ihalesiz sistemde)

Sözleşmenin bu varyantında, ikame yatırımcı, ihale sonucunda veya ihale prosedürünü yürütmeden kararlaştırılan şantiyede yatırım temsili işlevine ilişkin işlerin kapsamını kabul eder.

Sözleşme iki aşamada uygulanmaktadır:

  • I - yatırımın uygulamaya hazırlanmasına dahil oldum;
  • II - inşaat ve montaj işlerinin uygulama süresi ve bunların toplam mali tasfiyesi ile ilgili.

Sözleşme, Kamu İhale Kanunu hükümlerine göre ihale usulü ile akdedilir. Kamu sözleşmeleri aşağıdaki modda verilir:

  • açık teklif,
  • sınırlı teklif,
  • duyuru ile pazarlık,
  • rekabetçi diyalog,
  • duyurusuz pazarlık,
  • serbest el sertifikaları,
  • elektronik teklif.

Bu sözleşme seçenekleri esasen ajansın yapısına dayanmaktadır. İkame yatırımcı, doğrudan yatırımcı adına ve hesabına hareket eder. Yatırım ikamesi, yatırımcı gözetim faaliyetlerini de kapsayabilir.

Yatırım sürecinin herhangi bir aşamasında yatırım ikame sözleşmesi yapılabileceğini belirtmekte fayda var. Uygulamada, genellikle bu tür sözleşmelerin yalnızca tasarım belgelerinin geliştirilmesinden sonra veya hatta bir inşaat ruhsatı alındıktan sonra akdedildiği görülür.

Bazı yatırım ikamesi sözleşmelerinde, ikame yatırımcı da doğrudan yatırımcının ihtiyaçlarını karşılayan bir proje geliştirmek ve hatta bir mülk aramak ve tüm yatırım sürecini (gerekli tüm satın alma dahil) organize etmek ve yürütmekle yükümlüdür. izinler ve gerekli anlaşmaların yapılması).Bu nedenle, doğrudan yatırımcının rolünün yalnızca niyetleri ve gereksinimleri (örneğin, hizmet programı, teknik ve ekonomik varsayımlar) tanımlamak ve ikame ile sözleşme yapmakla sınırlı olacağı böyle bir yatırım ikame sözleşmesi modeli oluşturmak mümkündür. yatırımcı.

Yatırım temsil sözleşmesinin feshi

Yatırım temsil sözleşmesinin taraflarından her biri, istediği zaman sözleşmeyi feshedebilir (Medeni Kanun 746 § 1 ve 2. Madde). Sözleşmenin feshi ex nunc etkiye sahiptir, yani sözleşmenin fesih tarihine kadar yapılan tüm işlemler yürürlükte kalır. Karşı tarafa fesih bildirimi gönderdikten sonra sözleşme sona erer.

Sanata Göre. Medeni Kanun'un 746 § 3 maddesine göre, ne doğrudan yatırımcı ne de yedek yatırımcı önemli sebeplerle yatırım ikamesi sözleşmesinin feshinden peşinen vazgeçemez.

Proje süpervizörünün doğrudan yatırımcıya sözleşmeden çekilme hakkı veren önemli nedenleri, sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerin önemli ölçüde ihlal edilmesidir (örn.yatırım temsili faaliyetlerinin performansında uzun vadeli bir kesinti). Sunulan hizmetlerin kalitesini etkileyen dış nedenler de “önemli neden” olarak değerlendirilebilir. Bu, örneğin, ikame yatırımcının iflas ettiğini ilan etmek veya tasfiyeye sokmak olabilir. Tarafların fesih nedenlerini sözleşmede kendilerinin belirtmeleri en doğrusudur.

Sözleşme "haklı sebep" olmaksızın fesih olasılığı sağlıyorsa, sözleşmede bu tür bir bildirim için uygun bir süre getirilmesinde fayda var. Bu sayede mali tablo nedeniyle son derece önemli olan yatırım sürecinin devamlılığı sağlanacaktır.

Sözleşme doğrudan yatırımcı tarafından feshedildiyse şunları yapmalıdır:

  1. vekil yatırımcıya sözleşmenin uygun şekilde yerine getirilmesi için yapılan masrafları tazmin etmek;
  2. yedek yatırımcıya, bugüne kadar gerçekleştirilen faaliyetlere ilişkin ücretlerin bir kısmını ödeyin;
  3. sözleşmenin feshi (sözleşmenin geçerli bir sebep olmaksızın feshi) sonucunda ikame yatırımcının uğradığı zararı gidermek.

Yedek yatırımcının yatırım temsil sözleşmesini feshetmesi ve feshin "haklı bir sebebe" dayanmaması halinde, sözleşmenin feshinden kaynaklanan zararlardan yeni yatırımcı sorumludur.

Yedek yatırımcı tarafından gerçekleştirilen yatırımın finansmanı nasıl işliyor

Yatırım ikamesinde, yatırım genellikle doğrudan yatırımcının banka hesabından finanse edilir ve bu hesap, ikame yatırımcıya sözleşme tutarı limitleri dahilinde bu hesabı tasarruf etme yetkisi verir. Yatırım sürecine katılanların faturalarının alıcısı doğrudan yatırımcıdır. Yatırım sürecine katılanların faturaları, doğrudan yatırımcının fonları ikame yatırımcının hesabına aktarılarak gerçekleştirilir. Doğrudan yatırımcı tarafından fon transferi, yedek yatırımcının talebi üzerine uygulama ihtiyaçlarından kaynaklanan miktarda gerçekleşir.

Sözleşme tamamlandıktan sonra, görevin yerine getirilmesi için yedek yatırımcıya aktarılan fazla fonların nihai takası ve iadesi gerçekleşir.Yatırımın gerçekleştirilmesine yönelik fon eksikliğinden (müteahhit gecikme faizi, inşaat işlerinin kesintiye uğraması vb.) doğrudan yatırımcı sorumludur.

Yedek yatırımcı, doğrudan yatırımcı tarafından kendisine sağlanan fonları sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanamaz. İkame yatırımcı, sözleşmenin ifası sırasında elde ettiği menfaatleri (Medeni Kanun 740. madde) doğrudan yatırımcıya sağlamakla yükümlü olduğu gibi, sözleşmenin gereği gibi ifası için yapılan masrafların tazminini de talep edebilir.

Direkt yatırımcı yatırım görevini kabul etmekle yükümlü olup, yedek yatırımcı kendisine gerekli tüm belgeleri temin etmelidir.

ŞUNA GÖZ ATIN: indirilecek şablonlar ve formlar

  • İnşaat ruhsatı: uygulama şablonu
  • İnşaat bildirimi: uygulama şablonu
  • İnşaat çalışmalarının duyurulması
  • Bina uzatma isteği
  • Üst yapı uygulaması - tavan arası uyarlaması
  • İnşaat İşlerine Başlama Duyurusu
  • İmar kararı başvurusu
  • İnşaat işlerinin tamamlanma bildirimi örneği
  • Bir yapı nesnesi kullanma izni
  • Bir evin yapı ruhsatı değişikliği. Başvuru ve prosedür
  • Yıkım İzni
  • Gayrimenkul alımını bildirme: IN-1 formu
  • İnşaatın devri veya diğer inşaat bildirimi
  • İnşaat ruhsatının devri

Yasal dayanak:

  • 23 Nisan 1964 tarihli Kanun - Medeni Kanun (birleştirilmiş metin: 2020 tarihli Kanunlar Dergisi, madde 1740, değiştirildiği şekliyle);
  • 7 Temmuz 1994 tarihli Kanun - İnşaat Kanunu (birleştirilmiş metin: 2020 tarihli Kanun Dergisi, madde 1333, değiştirildiği şekliyle);
  • 11 Eylül 2019 tarihli Kamu İhale Kanunu (birleştirilmiş metin: 2021 tarihli Kanun Dergisi, değiştirilen madde 1129).

Kategori:

Ev operasyonu