1 Temmuz'dan itibaren, Kalkınma Garanti Fonu'nu kuran yeni bir geliştirici yasası yürürlüğe girdi. Bu sayede müşteriler, geliştiricinin iflası durumunda para kaybetmeyecekleri için kendilerini daha güvende hissedecekler.

1 Temmuz 2022'den itibaren yeni geliştirici eylemi

2012'de sözde yeni dairelerin satışını düzenlemesi ve müşterilerin güvenliğini artırması gereken geliştirici yasası - örn. geliştiricilerin, daire alıcılarının parasının ilk etapta gittiği emanet hesapları oluşturma zorunluluğu aracılığıyla. Sonraki dilimlerin geliştiricinin hesabına aktarılması, yatırımın ilerlemesine bağlıydı.

Şu anda ise kanun koyucu mevcut çözümleri yetersiz görerek çok daha ileri gitti. Bu nedenle, yeni bir geliştirici yasasının kabul edilmesine ve Kalkınma Garanti Fonu'nun (DFG) kurulmasına karar verildi. Hükümleri 1 Temmuz 2022'de yürürlüğe girdi.

Güvenli Konut Hesabı veya "bekleme odası" için para

İmar Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden bu yana, apartman ve inşaat halindeki konutları satın alan müşterilerin paraları bir banka emanet hesabına aktarılıyor. Konut Emanet Hesabı (MİP) açması gereken geliştirici, açık veya kapalı emanet hesabı seçer. Fark esastır.

  • Özel hesap açıldı

Açık bir emanet hesabı olması durumunda, daire tutarından sonraki dilimler ancak işin bir sonraki aşaması tamamlandıktan sonra geliştiricinin hesabına aktarılır. Bu, yapı denetim müfettişi tarafından doğrulanır.Herhangi bir usulsüzlük yoksa ve aşamaya gerçekten ulaşıldıysa, banka şirkete kalkınma anlaşmasına uygun olarak bir fon dilimi öder. Açık bir emanet hesabının ek banka veya sigorta teminatları olabilir.

  • Emanet hesabı kapatıldı

İkinci formül kapalı emanet hesabıdır. Burada kurallar çok daha kısıtlayıcıdır. Geliştirici, yalnızca inşa edildikten sonra ve daha spesifik olarak, banka, söz konusu geliştirme sözleşmesinin konusu olan hakkı alıcıya devreden sözleşmenin noter tasdikli senedinin bir kopyasını aldıktan sonra daire için tüm tutarı içeren bir havale alır.

Elbette müşteriler açısından kapalı bir hesap en güvenlisidir. Geliştirici başarısız olursa, tüm parayı geri alırlar. Açık bir hesap durumunda (özellikle teminatsız), böyle bir kesinlik yoktur. Geliştirici, yatırımın uygulanması sırasında iflas edebilir. Böyle bir senaryoda, hesabına önceden yatırılmış olan paranın bir kısmı kaybedilir.

Öte yandan, geliştirici açısından açık hesap daha iyi bir çözümdür. Böyle bir senaryoda, kapalı bir hesapta olduğu gibi, işin ilk aşamasında tüm fonlara sahip olması gerekmez. Paradoksal olarak, geliştirici şirketlerin iddia ettiği gibi, açık bir hesap proje güvenliğini artırabilir. Örneğin, maliyetler artarsa, öngörülemeyen giderler ortaya çıkarsa ve şirket yatırım sırasında ek fon aramak zorunda kalırsa, o zaman açık bir emanet hesabından paraya erişim likiditesini koruyabilir. Kapatılan hesaplar ise geliştiriciyi önceden finansman sağlamaya zorlar ama aynı zamanda likidite kaybetme ve bunun sonucunda iflas riskini artırır.

Bir geliştirme şirketinin müşterisi, elinde yatırım izahnamesi, emanet hesabı ve inşaat finansmanı kuralları hakkında bilgi sahibidir. Almayı düşündüğü mülkü seçerken de bu konuda rehberlik edebilir, ancak pratikte seçim sınırlıdır.Çoğu geliştirici, projeleri için emanet hesapları açar. Tipik olarak, şirketler yatırım yapmadan önce hesaplar oluşturur. Geliştiriciyi tasarıyı değiştirmeye ikna etmeye yönelik herhangi bir girişimin başarılı olması pek olası değildir. Parasını güvence altına alma şeklini beğenmeyen bir müşteri bu nedenle başka bir geliştirici ile başka bir yatırım seçebilir.

Geliştirici Garanti Fonu - geliştiricinin iflas etmesi durumunda

Birkaç yıl önce, Rekabet ve Tüketiciyi Koruma Dairesi, alıcıların korumasını artırmak için geliştirici yasasında değişiklik yapılması gerektiğini öne sürdü. UOKiK, 2012'den bu yana 150 geliştiricinin iflas ettiğini savundu (şirketlerin iflas sayısının hesaplanması geliştirici tarafından kusurlu kabul edildi ve aslında iflas ölçeğinin çok daha küçük olduğunu iddia etti).

UOKiK ayrıca, yalnızca geliştiriciler tarafından kurulan emanet hesaplarının %90'ının açık hesap olması nedeniyle değil, aynı zamanda hesapların bulunduğu bankaların iflas etmesi durumunda müşterilerin güvenliği için de düzenlemelerde değişiklik yapılması gerektiğini belirtti. açıldı.

Konut Güven Hesabını işleten finans kuruluşu iflas ederse, müşteri 100.000 PLN'ye kadar Banka Garanti Fonu'nun (BFG) garantisine güvenebilir. euro. Fonların geri kalanı artık korunmayacaktır. Dahası, BFG garantisi müşterinin belirli bir bankadaki tüm fonlarını kapsar, bu nedenle müşterinin orada da bir hesabı veya mevduatı varsa, sonunda gayrimenkul satın almak için ödediği daha az parayı geri alabilir. Banka iflası, geliştiricinin tüm parasının gittiği kapalı hesaplarda daha risklidir.

„Mevcut düzenlemeler, geliştiricilerin müşterilerine yeterli yasal ve finansal koruma sağlamadı. Yeni yasa, bir müteahhitten daire veya ev almaya karar veren Polonyalı ailelerin, girişimciye emanet edilen parayı kaybetme konusunda endişelenmelerine gerek kalmayacağı anlamına gelecek. Bu aynı zamanda, bir geliştirici şirketin veya bir bankanın iflası gibi kriz durumlarında daire alıcılarının ödenen fonların geri ödemesini alacakları Geliştirici Garanti Fonunun oluşturulmasının amacıdır" dedi. UOKiK.

Gayrimenkul için garanti: gayrimenkuldeki kusurlar için garanti>

Geliştirici Garanti Fonu - Kanun değişikliğinde tanıtıldı - geliştiricilerin katkılarına dayalı olarak çalışacak ve miktarı, bireysel yatırımlar için tutulan emanet hesaplarının türüne bağlı olacaktır. Yeni yasaya göre, DFG'ye yapılacak maksimum ödemeler, bankalarda açık Konut Emanet Hesaplarında biriken müşteri fonlarının en fazla %1'ine kadar ve kapalı hesaplarda %0,1'e kadar olacaktır. Her defasında, ödemelerin miktarı inşaattan sorumlu bakanlığın (şu anda Kalkınma, Çalışma ve Teknoloji Bakanlığı) yönetmeliğinde belirtilecektir. Gördüğünüz gibi - kanun koyucu şirketleri kapalı emanet hesapları açmaya teşvik etmek istiyor. Ardından DFG'ye yapılan ödemeler daha küçük olacaktır.

Fonda biriken para, BFG garantilerinin içinde biriken fonları karşılamaya yetmemesi durumunda, geliştiricinin çökmesi ve ayrıca bankanın çökmesi durumunda müşterilere ödenecektir. açık veya kapalı bir hesap.

Yeni Geliştirici Yasası: izahname

Müteahhit Kanunu'nun en önemli hükümleri, inşaat halindeki bir daireyi satın alan müşterinin parasının ilk etapta yatırılacağı bir banka emanet hesabı açma zorunluluğu ile ilgilidir.

İkinci düzenleme, geliştirme sözleşmesine yatırımın en önemli tüm parametrelerini belirten bir bilgi izahnamesinin eklenmesi gerekliliği ile ilgilidir. Orada özellikle şunlar hakkında bilgi bulacağız:

  • geliştiricinin önceden tamamlanmış yatırımlardaki deneyimi;
  • tapu ve ipotek siciline işlenen gayrimenkul üzerindeki ipotekler;
  • inşa halindeki mülkün bir kilometre yarıçapı içinde planlanan yatırımlar;
  • planlanan başlangıç ve bitiş tarihleri;
  • dairenin mülkiyetinin alıcıya geçme tarihi;
  • dairenin alanı nasıl ölçülür;
  • kabul edilen inşaat programı;
  • alıcının parasının gideceği emanet hesabı.

Konut kitapçığı: garanti priminin ödenmesi için yeni kurallar>

Bilgi prospektüsünün, müşteri tarafından satın alınan belirli bir mülkün parametreleri hakkında konuşan ayrı bir bölümü de vardır. Her şey hakkında:

  • fiyat 1 m2 daire veya tek ailelik evin alanı;
  • dairenin alanı;
  • dairenin konumu;
  • dairenin kat sayısı;
  • standart bitiş;
  • ilişkili alanlar.

Kredinin erken geri ödenmesi için komisyon iadesi: nasıl alınır>

Müşterilerin ve yatırımların güvenliğini artırmak için geliştirici yasasında yapılan yeni düzenlemeler aşağıdaki konuları ilgilendiriyor:

  • rezervasyon sözleşmelerini imzalarken alınan ücret miktarı.

Şimdiye kadar, özellikle daha büyük meblağlar yatırırsa müşterinin para kaybetmesine neden olabileceği belirtilmemişti. Şu anda, rezervasyon ücreti depozito bazında çalışacak. Emlak bedelinin %1'ini geçmesine izin verilmeyecektir. Banka müşteriye kredi vermezse ödediği parayı geri almaktır. Geliştirici başka biriyle sözleşme yaparsa, orijinal müşterinin ücretini artı %100 geri ödeyecektir. Ve müşteri fikrini değiştirirse ödediği tutarı kaybeder;

  • bir geliştirici tarafından inşa edilen bir mülk üzerinde ipotek

(örneğin geliştirici, projenin uygulanması için bankadan kredi aldı). Böyle bir durumda, müvekkilin bedelinin tamamını ödedikten sonra temiz ipotekli bir daire alması için ipotek alacaklısının (örneğin banka) onayını almakla yükümlüdür. Bu onay, alıcıya geliştirme sözleşmesinin bir eki olarak teslim edilmelidir.Bu sayede, geliştirme şirketinin iflası durumunda, alıcı dairesini herhangi bir yükümlülük altına girmeden alacak veya alacaklarını takip etmede önceliğe sahip olacaktır. Şimdiye kadar böyle bir onay gerekli değildi, bu nedenle geliştirici iflas ettiğinde bankanın alacakları çözmede önceliği vardı;

  • yatırım uygulama kontrolü

yeni geliştirici kanunu, açık emanet hesaplarından sonraki fon dilimlerinin ödenmesinin bağlı olduğu kontrol kapsamını genişletiyor. Geliştirme şirketi için son ödeme dilimi, noter tasdikine dayalı olarak mülkiyetin müşteriye devredilmesinden sonra yapılacaktır;

  • önemli ve önemsiz kusurlar

alıcı, sözde önemli kusurları varsa, yani mülkü kullanıma uygun hale getirmezse, bir daireyi veya evi kabul etmeyi reddetme hakkına sahiptir. Geliştiricinin kusuru fark etmesi ancak birbirini takip eden üç sürenin sona ermesine rağmen kusuru gidermemesi durumunda, müşterinin sözleşmeden cayma hakkı vardır.Geliştirici, kabul sırasında kusuru fark etmezse, müşteri bir inşaat uzmanının görüşünü kullanabilir. İkincisi, önemli bir kusurun varlığını teyit ederse, müşteri sözleşmeden çekilebilir. Önemsiz kusurlar olması durumunda - kusurlar geliştirici tarafından üç koşuldan herhangi birinde giderilmezse - müşteri, masrafları geliştirme şirketine ait olmak üzere kusurları düzeltebilir;

  • çözümlerin evrenselliği

yeni müteahhitlik yasası, benimsenen çözümlerin kapsamını sadece yapım aşamasındaki apartmanları değil, inşaatı başlamak üzere olanları da kapsayacak şekilde genişletiyor. Bu tür sözleşmeler, alıcı fonları ödemek zorunda olsa bile mülkiyetin alıcıya devrini garanti etmez. Aynı kurallar, planlama aşamasında olan ancak halihazırda satışta olan mülkler (emanet hesapları vb.) için de geçerli olacaktır. Ancak bu, müteahhit tarafından halihazırda inşa edilmiş daireler ve evler için geçerli değildir.

Yasal dayanak:

  • Bir daire veya müstakil ev alıcılarının haklarının korunmasına ilişkin 16 Eylül 2011 tarihli Kanun (Kanunlar Dergisi 2019, madde 1805, değiştirildiği şekliyle)
  • 20 Mayıs 2021 tarihli Daire veya Müstakil Ev Alıcılarının Haklarının Korunması ve Kalkınma Garanti Fonu Kanunu (Journal of Laws of 2021, madde 1177)

Kategori:

Ev operasyonu