İstenmeyen bir kiracı ne zaman daha hızlı çıkarılabilir ve bir kira sözleşmesi feshedilebilir - sözleşme belirli bir süre için mi yoksa belirsiz bir süre için, süresiz olarak akdedildiğinde? Kiracı ve ev sahibi için ihbar süresi nedir? Kira sözleşmesini feshetme nedenleri neler olabilir?

Kiracının dürüst olmadığı ortaya çıkarsa, kira sözleşmesinin ihbar süresi ve kanunda belirtilen ilgili prosedür ne kadar uzunsa, kat malikinin zararı o kadar fazladır. Kısa ihbar süresi de tek kelimeyle uygundur. Kendi gayrimenkulünüz hakkında çok daha esnek bir şekilde karar vermenizi sağlar.

Ancak birçok ev sahibi, kira sözleşmesinin ihbar süresini özgürce belirleyemeyeceklerini bilmiyor. Yasal kurallar geçerlidir. Kiracı ile farklı bir ihbar süresi üzerinde anlaşabileceğiniz doğrudur ancak bu süre, yönetmelikte belirtilenden daha kısa olamaz.

Kira sözleşmesinin süresiz olarak feshi

Kira süresi belirtilmemişse (yani belirsiz bir sözleşmemiz varsa), o zaman - sanat uyarınca. 673 kc - hem ev sahibi hem de kiracı, sözleşmeye bağlı son tarihler (sözleşmede belirtilen) ile kira sözleşmesini feshedebilir ve yalnızca bu sürelerin olmaması durumunda yasal sürelere uymak zorundadırlar. Bir kiralama için yasal bildirim süreleri aşağıdaki gibidir:

  • kira bir aydan uzun aralıklarla ödendiğinde, takvim çeyreği sonunda en geç 3 ay öncesinden kira sözleşmesi feshedilebilir;
  • kira aylık olarak ödendiğinde - kira sözleşmesi takvim ayının sonunda bir ay önceden feshedilebilir;
  • kira daha da kısa aralıklarla ödenirse - kiralama 3 gün önceden feshedilebilir;
  • kiralama günlük olduğunda - kiralama 1 gün önceden feshedilebilir.

Belirli süreli bir sözleşmenin feshi

Bununla birlikte, kira süresi sabitse, hem ev sahibi hem de kiracı, sözleşmede belirtilen durumlarda kira sözleşmesini feshedebilir (yani kararlaştırılan tarihten önce bitirebilir). Bu nedenle, sözleşme taraflara sözleşmeyi feshetme hakkı verecek herhangi bir olayı belirtmezse, kararlaştırılan tarihe kadar geçerlidir.

Maalesef yukarıdaki düzenlemeler geneldir ve bu tür kiralamalar için geçerlidir (örn. emlak, araba vb. kiralama).

Süresiz olarak bina kiralama durumunda durum farklıdır. Böyle bir sözleşmenin feshi Sanatta düzenlenmiştir. Medeni Kanun'un 688. maddesine göre, kira aylık olarak ödendiğinde, yerin kirası en geç 3 ay önceden takvim ayının sonunda feshedilebilir.Ve eğer durum her zaman böyle olsaydı, durum netleşirdi. Bununla birlikte, bu hükmün işyeri kiralanması ve konut kiralanması durumunda - yalnızca kiracı tarafından bildirimde bulunulması durumunda geçerli olduğunu bilmelisiniz.

Belirli veya belirsiz süreli bir konut kira sözleşmesini feshetmek isteyen ev sahibi ise, kiracıları koruyan kısıtlayıcı düzenlemeler geçerlidir.

Bir daire kirasını feshetme - ev sahibi bunu ne zaman yapabilir

Kira sözleşmesinin daire sahibi tarafından feshedilmesine yalnızca sanatta belirtilen durumlarda izin verilir. Kiracı Haklarının Korunması Hakkında Kanun'un 11. Bu nedenle ev sahibi, kiracının: olması durumunda - en geç bir ay önceden, takvim ayının sonunda - yazılı olarak kira sözleşmesini feshedebilir.

  • yazılı uyarıya rağmen, sözleşmeye aykırı veya amacına uygun olmayan bir şekilde meskeni kullanmaya devam ederse veya görevini ihmal ederek zarar vermesine göz yumarsa veya konut sakinlerinin ortak kullanımına yönelik cihazları veya ağır bir şekilde imha ederse veya evin düzenini ısrarla ihlal ederek diğer binaların kullanılmasını zorlaştırıyor;
  • kira ödemesi, mülkün kullanımına ilişkin diğer ücretler veya yalnızca kiracının kamu hizmeti veya hizmet sağlayıcı ile doğrudan bir sözleşme yapmadığı durumlarda ev sahibi tarafından alınan ev sahibinden bağımsız ücretler konusunda gecikmiş durumda , hukuki ilişkiyi sona erdirmek niyetinde olduğu konusunda yazılı olarak uyarılmasına ve vadesi geçmiş ve cari alacaklarının ödenmesi için ek bir aylık süre verilmesine rağmen en az 3 tam ödeme süresi için. Bu, kiracıya bildirimde bulunma fırsatı için 4 aya kadar beklemeniz gerektiği anlamına gelir. Bu nedenle, yasa ancak 5 ay sonra dürüst olmayan kiracıdan kurtulmanıza izin verir - tabii ki taşınmak istemeleri koşuluyla (aksi takdirde mahkemenin tahliye kararını beklemeniz gerekir);
  • binayı veya bir kısmını mal sahibinin gerekli yazılı izni olmaksızın kiraladı, devren kiraladı veya ücretsiz kullanıma verdi;
  • , binanın yıkılması veya yenilenmesi ihtiyacı nedeniyle boş altılması gereken binaları kullanır ve bu gibi durumlarda mal sahibi, masrafları kendisine ait olmak üzere bir yıldan fazla olmamak üzere kiracıya ikame bina sağlamalıdır.Bu süreden sonra mal sahibi, onarılan yeri kira sözleşmesi kapsamında kiracının kullanımına sunmakla yükümlüdür. Değiştirilen yerin kirası, teknik donanımı ne olursa olsun, mevcut yerin kirasından yüksek olamaz.

Yukarıdaki durumlarda (Madde 11(2)'de listelenen) sözleşmede başka bildirim süreleri belirlemek, kiracının lehine olmadıkça (yani daha uzun) etkisiz olacaktır.

Kiralanan mülkün sahibi planlarını değiştirirse ve burada kendisi yaşamak isterse (veya orayı yetişkin bir altsoya, üstsoya veya nafaka yükümlü olduğu kişiye tahsis edebilir), madde uyarınca . 11 saniye 4-5 kiralamayı sonlandırın:

  • en geç altı ay önceden, takvim ayının sonunda - kiracının kendisine yeni bir daire verilmiş gibi yaşayabileceği bir daireye hakkı varsa veya ev sahibi ona yedek bir daire sağlayın.İkame binalarda, mal sahibinden bağımsız ücretler hariç olmak üzere, kira ve harçların miktarında, değiştirilen mekanın alan ve donanımının serbest bırakılan binaya oranı dikkate alınmalıdır;
  • en geç 3 yıl sonra, kiracıya ikame konut sağlamazsa ve kiracının bu tür binalara hakkı yoksa, takvim ayının sonunda. Düzenlemelerin özellikle yaşlı kiracıları koruduğu unutulmamalıdır. Kiracı, ihbarnamenin alındığı tarihte 75 yaşını doldurmuşsa ve ihbar süresinin bitiminden sonra, ikamet edebileceği başka bir konutta veya nafaka ödemekle yükümlü kişiler üzerinde kanuni mülkiyet hakkı olmayacaktır. kendisine bildirim yalnızca öldüğü anda geçerli olacaktır (Madde 11(12)).

Yasa ayrıca, mülk sahibinin kira kontratını feshedebileceği iki durum daha sağlar (Madde 11(3)) ancak bunlar, serbest piyasa kiralaması ile değil, öncelikle belediye binalarıyla ilgilidir:

  • kiracı, kiralanan konutta 12 aydan fazla yaşamamıştır ( altı ay önceden bildirimde bulunulur);
  • kiracı, aynı veya yakın kasabada bulunan başka bir mülkün yasal mülkiyetine sahiptir, onu kullanabilir ve bina, bina değiştirme koşullarını karşılar (bir aylık ihbar süresi).

Ayrıca kanun koyucu, sözleşmeyi kanunda öngörülenden başka bir nedenle feshetmek istiyorsak, kiracıyı dava etmemize "lütuf göstererek" izin verir. Sanata göre. 11 saniye 10. bölümde belirtilenler dışındaki önemli nedenlerle. 2. Taraflar bu ilişkinin sona erme şartları ve sona erme tarihi konusunda anlaşmaya varmamışlarsa malik hukuki ilişkinin sona erdirilmesi için dava açabilir ve mahkemeden taşınmazın boş altılmasına karar verebilir. Bu, sadece mülkünü elden çıkarmak isteyen ev sahibini tatmin edecek bir çözüm mü? Tabii ki değil. Sadece davayı mahkeme yoluna sürüklemek demektir.Peki ne yapmalı?

Çözüm, tercihen dönemsel kiralama bazında, belirli süreli kira sözleşmeleri imzalamak olacaktır.

Sabit süreli kiralamanın avantajları

Belirli süreli bir kira sözleşmesi de Kiracının Haklarını Koruma Yasası'nda belirtilen durumlar dışında feshedilemez ancak:

  • öncelikle sözleşmede öngörülen haller ve meskenin oturulamaz hale geldiği istisnai durumlar dışında kiracı da feshedemez. Bu önemlidir, çünkü kiralamayı istikrarlı bir şekilde yönetmeye yardımcı olur ve belirli bir süre için geliri garanti eder;
  • ikinci olarak, sözleşme sonunda kendi kendine sona erecek, bu da size istenmeyen kiracıdan herhangi bir mazeret aramadan kurtulma / değiştirme fırsatı verir. Belirsiz süreli bir sözleşmenin, kiracının açıkça "yanlış" yaptığı durumlar dışında böyle bir imkan sağlamadığını hatırlatalım. Bu nedenle, sözleşmeyi feshetmek için kiracının ciddi bir suiistimalini beklemek gerekir.

Ev sahibi açısından en uygun çözüm, bu nedenle mümkün olan en kısa süre için bir kira sözleşmesi yapmak ve kiracı ödemezse mali kayıpları en azından kısmen karşılayabilecek yüksek bir depozito toplamak olacaktır. kira.

Ara sıra kiralama - böyle bir sözleşmeyi feshetmek daha kolaydır

Polonya hukuk sisteminde şu anda işleyen en güvenli kiralama türü, kiracı haklarının korunmasına ilişkin Kanunda düzenlenen, ara sıra yapılan kiralamadır. Bu belirli süreli bir sözleşmedir, ancak kiracı:

  • ev sahibine, sözleşmenin yerine getirilmemesi durumunda icraya gönüllü ibraz olduğuna dair noter tasdikli senet şeklinde bir beyan sağlar;
  • kiralık evinden ayrılması gerektiğinde taşınacağı başka bir mülkü belirtir;
  • ayrıca bu diğer mülkün sahibinden kendisini çatısı altına alacağına dair bir beyanda bulunur (ev sahibinin talebi üzerine beyan noter tasdikli imzalı olmalıdır).

Ancak kiraya veren, arızi kira sözleşmesinin akdedildiğini, kiralamanın başladığı tarihten itibaren 14 gün içinde vergi dairesine bildirmek zorundadır.

Bir daire kiralamak: iyi bir kira nasıl alınır>

Yukarıdaki kurallar, dürüst olmayan bir kiracıyı tesisten hızla çıkarmanıza olanak tanır. "Sıradan" bir kira sözleşmesi temelinde, mahkeme işlemlerinin bitmesini beklemeniz gerekir. Ara sıra kiralama durumunda, mal sahibi, kiracı için ek bir geri ödeme süresi belirledikten ve buna uymadıktan hemen sonra, noter tasdiknamesine bir icra hükmü eklenmesi için mahkemeye başvurur. Madde yerindeyse, dava icra memuruna gider ve belirli bir yol izler.

Ara sıra bir kira sözleşmesi imzalamaya değer, ne yazık ki pratikte birçok mal sahibi, müşterilerini kaybetme korkusuyla bunu yapmıyor. Böyle bir anlaşma, ek belgeler sağlama ve noter ücretini (PLN 210) karşılama ihtiyacını içerir.

Kira sözleşmesinin feshi - içinde hangi sebepler yazılabilir

Kiralamayı düzenleyen çifte düzenleme (Medeni Kanun ve Kiracı Koruma Yasası), özellikle literatürde ve içtihatta bile bu olasılık hakkında muhalif görüşler bulunduğundan, konuya aşina olmayan bir kişinin hata yapmasını kolaylaştırır kira sözleşmesini feshetme .

Örneğin, belirli süreli bir kira sözleşmesi, sözleşmede öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde (örneğin, mal sahibinin daireyi satmak istemesi) vadesinden önce feshedilebilir. Bu koşulların kataloğu ve sözleşmenin erken feshine izin veren madde bu nedenle buna dahil edilmelidir.

Bu fesih sebepleri kataloğunun, sözleşmeyi her an feshedebilecek kadar belirsiz formüle edildiğine dair görüşler var. Bu, sözleşmeyi erken bitirmenizi sağlayan "önemli neden" fesih maddesidir.

Gayrimenkul kiralamada kamu hizmetleri ve KDV nasıl hesaplanır>

Ancak avukatlar, "önemli nedenlerin" sözleşmeyi feshetme nedeni olabileceğini belirtiyor, ancak kiracı açısından ve ev sahibi söz konusu olduğunda - yalnızca konut dışı binalar söz konusu olduğunda. Kira sözleşmesinin konusu bir daire ise, malik tarafından fesih bakımından ağır basan hüküm, yine Kiracının Haklarının Korunması Hakkında Kanun'dur. Ve bu, yukarıda gösterildiği gibi, ev sahibinin apartman kira sözleşmesini feshetmesine izin veren nedenler kataloğunu büyük ölçüde dar altır. Hatırlamakta fayda var çünkü sözleşmeler genellikle etkisiz olduğu ortaya çıkan ifadeler içerir.

Kategori:

Ev operasyonu